Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Поскольку в свидетельстве о праве собственности объект незавершенного строительства (квартира) зарегистрирован в качестве нежилого помещения, налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение квартиры до тех пор, пока не сможет представить в налоговый орган вместе с налоговой декларацией договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме, свидетельство о праве собственности на квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты налогоплательщиком денежных средств по договору.
Доходы от продажи объекта незавершенного строительства (квартиры) подлежат обложению НДФЛ по ставке в размере 13%. При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 250 000 руб. Вместо использования указанного вычета доходы от продажи имущества могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества.

Обоснование вывода:
В статье 220 НК РФ поименованы случаи предоставления имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц.

Имущественный вычет при покупке объекта незавершенного строительства

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Общий размер такого имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство квартиры.
Для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.
На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Следует отметить, что налогоплательщик при приобретении прав на квартиру в строящемся доме вправе получить имущественный налоговый вычет на основании договора о приобретении прав на квартиру в строящемся доме и акта о передаче квартиры (письма Минфина России от 24.08.2011 N 03-04-05/7-589, от 28.12.2011 N 03-04-05/7-1119, ФНС от 20.07.2011 N ММВ-19-3/100). Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, его письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, расписки и другие).
В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Отнесение объекта незавершенного строительства к жилому или нежилому помещению производится на основании свидетельства о праве собственности на такой объект.
Учитывая, что в свидетельстве о праве собственности объект незавершенного строительства зарегистрирован в качестве нежилого помещения, налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение квартиры до тех пор, пока не сможет представить в налоговый орган вместе с налоговой декларацией договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме, свидетельство о праве собственности на квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты налогоплательщиком денежных средств по договору.

Имущественный вычет при продаже объекта незавершенного строительства

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
Следовательно, при продаже объекта незавершенного строительства физическое лицо должно заплатить с полученного дохода НДФЛ. Налоговая база при этом равна сумме полученного дохода. Доходы физического лица - резидента РФ, полученные от продажи имущества, подлежат обложению НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе (находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет), не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет), не превышающих 250 000 руб.
Таким образом, указанная норма ставит размер получаемого налогоплательщиком имущественного налогового вычета в зависимость от квалификации имущества. Для целей определения размера имущественного налогового вычета имущество подразделяется на жилые дома, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, доли в указанном имуществе и иное имущество (письмо Минфина России от 06.02.2012 N 03-04-05/7-118).
Как уже было отмечено выше, отнесение объекта незавершенного строительства к жилому помещению или иному имуществу в целях налогообложения доходов от его продажи производится на основании свидетельства о праве собственности на такой объект.
Поскольку в свидетельстве объект незавершенного строительства зарегистрирован как нежилое помещение, то данный объект относится к иному имуществу, при продаже которого имущественный вычет предоставляется в размере 250 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Синельникова Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

11 марта 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.