Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В данном случае затраты на ремонт арендованного помещения могут быть учтены в бухучете арендатора, а также при расчете налоговой базы по УСН только в случае признания доходов от реализации ремонтных работ арендодателю.
Если же считать зачет (передачу арендодателю) затрат на ремонт "транзитной" операцией, не приводящей к возникновению экономической выгоды у арендатора, то оснований для учета расходов у организации не возникает. В бухгалтерском учете такая операция отражается только по счетам учета расчетов, не затрагивая счета учета затрат. При этом такой вариант содержит налоговые риски.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что ни гражданское, ни налоговое или бухгалтерское законодательство не содержат понятия "арендные каникулы", и, соответственно, не дают ему универсального определения и не предусматривают готовых вариантов учета.
В данном случае сторонами согласовано, что в течение определенного времени (арендных каникул) арендатор производит ремонт в арендованном помещении, засчитывая его стоимость в счет оплаты аренды, что допускается гражданским законодательством (ст.ст. 410, 413, п.п. 1, 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ, смотрите также п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65).
Причем в таком случае не приходится говорить об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы или о снижении ее размера - фактически речь идет о внесении арендных платежей за определенный период времени в форме затрат на проведение ремонта (улучшение арендованного помещения, предоставление арендатором определенных услуг и т.п.) (пп.пп. 3, 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в этом пункте форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Обращаем внимание, что по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет только капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Обязанность по осуществлению за свой счет текущего ремонта возлагается на арендатора (ст. 616 ГК РФ). То есть "по умолчанию" арендатор несет расходы как на уплату арендных платежей, так и на проведение текущего ремонта (а также на содержание имущества, поддержание его в исправном состоянии) (п. 1 ст. 614, ст. 616 ГК РФ). Поэтому если в данном случае зачету в счет арендной платы подлежат затраты на проведение текущего ремонта, то обязанность арендодателя осуществлять за свой счет такой ремонт (что может являться основанием для такого зачета) следует закрепить в договоре.

УСН

При определении объекта налогообложения по УСН учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ, и не учитываются, в частности, доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (ст. 346.15 НК РФ).
Доходом для целей налогообложения признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, для организаций в соответствии с главой 25 НК РФ "Налог на прибыль организаций" (п. 1 ст. 41 НК РФ).
Формально при зачете понесенных затрат в счет арендных платежей организация не получает экономической выгоды. Говорить о безвозмездном получении арендатором имущества (имущественных прав) в данном случае также не приходится, поскольку имеет место встречное представление (п. 2 ст. 248, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Тем не менее зачет стоимости ремонта, произведенного арендатором, в счет арендной платы позволяет сделать вывод о возникновении у налогоплательщика доходов от реализации работ, подлежащих включению в налоговую базу по УСН (ст. 249 НК РФ), что подтверждается разъяснениями уполномоченных органов, в частности письмом Минфина России от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41. В данном письме сделан вывод, что "налогоплательщик, применяющий УСН и получивший от арендодателя возмещение части затрат на ремонт арендованного имущества в виде уменьшения арендной платы, включает в состав доходов сумму указанного возмещения." А в письме Минфина России от 25.01.2010 N 03-03-06/1/19 сказано, что сумма полученного возмещения расходов на проведение ремонта и (или) создание неотделимых улучшений арендованного имущества учитывается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации (что с учетом п. 1 ст. 346.15 НК РФ вполне применимо и к УСН). Смотрите также письма Минфина России от 30.07.2010 N 03-03-06/2/134, от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215, от 18.03.2008 N 03-03-09/1/195, от 07.03.2008 N 03-03-06/1/159, дополнительно письмо Минфина России от 17.05.2013 N 03-11-06/2/17357. К сожалению, более актуальных разъяснений по рассматриваемому вопросу нами не обнаружено.
Перечень доходов, не учитываемых при налогообложении, поименован в ст. 251 НК РФ (п. 2 ст. 346.15 НК РФ). Среди них указаны, в частности, поступления в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров (пп. 8 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Однако, предполагаем, в анализируемой ситуации не приходится говорить о том, что арендатор по поручению и за счет арендодателя производит ремонт в арендованном помещении в качестве посредника (п. 1 ст. 990, ст. 1001, п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Во всяком случае следование подобной позиции и невключение в состав доходов сумм возмещения затрат на проведение ремонта в арендованном помещении, проводимого в виде зачета стоимости арендной платы, на наш взгляд, содержит налоговые риски (с учетом мнения официальных органов).
Что касается расходов на ремонт, то учесть при УСН расходы на проведение ремонта в арендованном помещении возможно только при соответствии их общим критериям признания расходов, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Так, по нашему мнению, это возможно:
1) либо в случае признания доходов от реализации работ (услуг) при зачете затрат в счет арендной платы в соответствии с условиями договора - в качестве расходов, в т.ч. материальных, связанных с получением такого дохода (пп. 6 п. 1 ст. 254, пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16 НК РФ, смотрите также письмо Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-06/2/63);
2) либо если обязанность по его проведению возложена на арендатора законом или договором аренды (т.е. при отсутствии в договоре условия о зачете затрат в счет арендных платежей) - в качестве расходов на ремонт арендованного помещения, осуществленных за свой счет (пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, письма Минфина России от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84, от 07.05.2009 N 03-11-06/2/83, от 10.01.2007 N 03-11-04/2/3, п. 3 Письма УФНС по г. Москве от 31.12.2004 N 21-14/85240)*(1).
Исходя из условий вопроса, рассматриваемой ситуации соответствует только первый вариант.
Если же организация будет придерживаться позиции, что при зачете имеет место возмещение затрат, не образующее налогооблагаемого дохода, то оснований для уменьшения налоговой базы по УСН на величину расходов на ремонт не возникает (п. 1 ст. 252, п. 9 ст. 270, п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Все сказанное выше применимо и к бухгалтерскому учету, в связи с чем мы видим два варианта отражения операций в учете у арендатора.
1) Если считать, что в данном случае у организации не возникает дохода, то операции следует отражать в "транзитном" порядке на счетах расчетов по аналогии с посреднической схемой (п. 3 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее ПБУ 9/99), п.п. 3, 16 ПБУ 10/99 "Расходы организации"). То есть в периоде действия арендных каникул проводки у арендатора могут выглядеть следующим образом:
Дебет 60 (71, 76) Кредит 51
- приобретены материалы для ремонта, услуги, работы подрядных организаций и т.п.;
Дебет 76, субсчет "Расчеты по ремонту" Кредит 60 (71, 76)
- отражена задолженность арендодателя по возмещению произведенных за его счет затрат (в таком случае нет оснований принимать к учету и относить на счета учета затрат МПЗ, услуги (работы) сторонних организаций и проч.);
Дебет 20 (26) Кредит 76 (60), субсчет "Арендные платежи"
- учтены услуги аренды (по договорной цене);
Дебет 76 (60), субсчет "Арендные платежи" Кредит 76, субсчет "Расчеты по ремонту"
- произведен зачет в счет арендных платежей.
2) Если же считать, что "передача" арендодателю затрат на ремонт арендованного помещения приводит к возникновению у арендатора экономической выгоды, в частности, в результате погашения обязательств (арендных платежей) (п. 2 ПБУ 9/99), то проводки могут выглядеть следующим образом:
Дебет 20 Кредит 10 (60, 71, 76 и т.п.)
- учтены затраты на ремонт арендованного помещения;
Дебет 76 (62), субсчет "Расчеты по ремонту" Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"
- отражен доход от реализации ремонтных работ;
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 20
- списана себестоимость выполненных работ;
Дебет 20 (26) Кредит 76 (60) субсчет "Арендные платежи"
- учтены услуги аренды;
Дебет 76 (60), субсчет "Арендные платежи" Кредит 76 (62), субсчет "Расчеты по ремонту"
- произведен зачет стоимости ремонта в счет арендных платежей.
Этот вариант учета нам представляется более целесообразным, поскольку ближе к официальной позиции по вопросу налогообложения, что уменьшает риски возникновения спорных ситуаций.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Примерная форма договора аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и соответственного уменьшения арендной платы за определенный период (арендные каникулы) (подготовлено экспертами компании "Гарант");
- Вопрос: Организация арендует помещение. Арендатор применяет общую систему налогообложения. В арендуемом помещении он хочет установить кондиционер. Было написано письмо арендатору с просьбой о согласовании установки кондиционера и возмещении стоимости купленного и установленного кондиционера, который арендатор обязуется оставить в случае расторжения договора и переезда. Расходы на установку кондиционера не включали в себя НДС (НДС к вычету не предъявлялся). В бухгалтерском учете в составе основных средств учитываются активы стоимостью более 40 000 рублей. Как в данном случае следует учитывать покупку и установку кондиционера в бухгалтерском и налоговом учете? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2018 г.)
- Вопрос: Организация с 28.02.2012 арендовала офис на срок 11 месяцев. Помещение было в неудовлетворительном состоянии. Ремонт был выполнен силами стороннего подрядчика. Можно ли в данной ситуации признать расходы организации-арендатора на проведение текущего ремонта офиса в целях налогообложения прибыли? Какие документы необходимо оформить для подтверждения затрат на ремонт в налоговом учете? Какие налоговые обязательства возникнут у организации, если будет заключен новый договор аренды, в котором будет прописано, что затраты арендатора по произведенному ремонту будут зачтены в счет арендных платежей по новому договору? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2012 г.)
- Вопрос: Организация (общая система налогообложения) приобрела в собственность недвижимое имущество. По некоторым причинам использовать для собственных нужд организация его не будет. Помещение в настоящий момент непригодно для использования, т.к. находится в состоянии строительной отделки без внутренней системы жизнеобеспечения. Организация приняла решение о сдаче помещения в аренду. Арендатором выступает ИП, который планирует сделать там фитнес-клуб. Каковы налоговые последствия арендных каникул для арендодателя? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2018 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

11 мая 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Энциклопедия решений. Расходы на ремонт основных средств при УСН.