Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае прекращения договора аренды ненадлежащее состояние помещения само по себе не освобождает арендодателя от обязанности по его приемке. Арендатор после прекращения договора аренды обязан вносить плату за пользование арендованным имуществом до момента его фактического возврата, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и со стороны арендодателя отсутствует уклонение от приемки имущества.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что нормами Гражданского кодекса РФ об аренде право на односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) предусмотрено только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В других случаях односторонний отказ стороны допускается, только если это прямо предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2009 N Ф04-1841/2009(3389-А46-28), постановление Десятого ААС от 06.06.2012 N 10АП-2061/12, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 N Ф04-5135/2009)*(1).
На основе вопроса сделать однозначный вывод о том, закреплено ли условиями договора аренды нежилого помещения право арендатора на отказ от договора, затруднительно. В тексте вопроса указано лишь, что осуществляется досрочное расторжение договора по инициативе арендатора. Между тем понятиям "расторжение договора" и "отказ от договора" законом придается разное значение.
Не касаясь в рамках данной консультации вопроса о том, действительно ли стороны в данном случае согласовали право на односторонний отказ от договора (окончательно этот вопрос может быть решен только судом - на основе анализа текста договора), заметим, что расторжение договора аренды по требованию одной из сторон, в отличие от права на отказ от договора (ст. 450.1 ГК РФ), может быть осуществлено только судом (ст.ст. 450, 620 ГК РФ)*(2).
Таким образом, если договор в данном случае не предусматривает для арендатора возможности отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, арендатор не вправе до истечения срока договора требовать от арендодателя принять помещение.
Если исходить из того, что право арендатора на отказ от договора все же установлено договором, то необходимо прежде всего обратить внимание на то, соблюден ли арендатором порядок отказа от договора.
Так, если договором предусмотрен конкретный срок уведомления об отказе от договора либо иные условия такого отказа и арендатором такой срок (условия) соблюден, то арендодатель не вправе отказаться от приема помещения.
Данный вывод основан на следующем.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым. Иными словами, отказ от договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ; также смотрите абзац второй п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора"). В свою очередь, согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Как видно из приведенных норм, они не содержат оснований для отказа арендодателя от приемки имущества как таковых. При этом нарушение арендатором обязанностей по обеспечению сохранности имущества и поддержанию его в исправном состоянии влечет иные последствия, а именно, ответственность арендатора в виде возмещения убытков (постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2008 N 1498/08).
Исходя из этого, в судебной практике сложился подход, согласно которому ненадлежащее состояние возвращаемого арендатором имущества само по себе не освобождает арендодателя от обязанности принять его в случае прекращения договора (смотрите, к примеру, определения Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016 и от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2018 N 15АП-8097/18, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.02.2017 N Ф09-12298/16 по делу N А60-22251/2016, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.11.2016 N Ф04-4778/16 по делу N А81-5855/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2015 N Ф08-3361/15 по делу N А63-746/2014, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.12.2014 N Ф02-6002/14 по делу N 58-1089/2014).
Причем, как разъяснено в п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (также смотрите определение Верховного Суда РФ от 13.01.2016 N 306-ЭС15-17465, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.04.2017 N Ф05-1015/17 по делу N А41-16901/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2017 N Ф08-990/17 по делу N А32-8461/2016, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2019 N 15АП-1434/19).
Что касается вопроса о том, когда отказ арендодателя от приема имущества является правомерным, то такой отказ допустим, если договор аренды продолжает действовать и арендатор неосновательно заявляет об одностороннем расторжении договора, например, ранее истечения срока уведомления об отказе от договора (смотрите, в частности, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018 N 17АП-16157/18).
Таким образом, наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества арендодателем. При этом обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом (до момента его фактического возврата) может быть возложена на арендатора и в случае прекращения договора, но только при условии, что арендодатель не уклоняется от приемки имущества (смотрите, в частности, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2017 N Ф07-10740/17 по делу N А42-3109/2016, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2019 N Ф10-1854/19 по делу N А48-2913/2017).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

29 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) В качестве оснований одностороннего отказа в договоре аренды могут быть предусмотрены не только нарушения, допущенные другой стороной, но и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора (п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
*(2) На практике стороны, желая предусмотреть право на односторонний отказ от исполнения договора, нередко именуют это право "правом на досрочное расторжение договора", или "правом на одностороннее расторжение договора", тем самым не вполне очевидно указывая на внесудебный характер расторжения договора. Учитывая, что отказ от исполнения договора не является единственным основанием расторжения договора (п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ), суд в случае возникновения спора, применяя правила ст. 431 ГК РФ, может квалифицировать подобные условия договора в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не путем одностороннего отказа от него (постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 N 9615/11, от 01.06.1999 N 6759/98). Смотрите также: Вопрос: Может ли арендодатель отказаться от исполнения договора аренды объектов недвижимости во внесудебном порядке (например в порядке ст. 450.1 ГК РФ) при нарушениях арендатором условий договора? Существует ли в настоящее время возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды объектов недвижимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2016 г.)