Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Обязательством сторон по предварительному договору является заключение в будущем основного договора, в частности, договора о передаче имущества (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Оплату цены товара, являющегося предметом основного договора, правовая конструкция предварительного договора не предполагает.
Действительно, в п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в случае, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Критерий существенности части цены имущества, условие об оплате которой является основанием для квалификации предварительного договора как основного договора, в судебной практике не определен. В конкретной ситуации этот вопрос может быть предметом правовой оценки суда.
В судебной практике в качестве такого критерия в некоторых случаях рассматривается оплата покупателем 50 процентов стоимости имущества (постановление Четырнадцатого ААС от 09.08.2019 N 14АП-4867/19).
Поскольку в рассматриваемом случае договор купли-продажи, поименованный сторонами как предварительный, содержит условие об оплате покупателем половины стоимости доли в праве собственности на железнодорожный путь, полагаем, что существует вероятность квалификации его судом как основного договора (смотрите также постановление Восьмого ААС от 12.09.2019 N 08АП-10415/19, определение ВС Чувашской Республики - Чувашии от 18.09.2017 по делу N 33-4779/20, апелляционное определение ВС Республики Карелия от 03.07.2018 по делу N 33-2686/2018).
Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Это правило применяется и к договору купли-продажи, поскольку иное не установлено нормами ГК РФ об этом виде договора (п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).
Пунктом 3 ст. 487 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Под предварительной оплатой в этой связи понимается полная или частичная оплата покупателем товара до его передачи продавцом (п. 1 ст. 487 ГК РФ).
Поэтому мы полагаем, что, если упомянутый в вопросе договор возможно квалифицировать как основной (а не предварительный) договор купли-продажи, покупатель не лишен возможности потребовать от продавца передачи ему доли в праве общей долевой собственности на железнодорожный путь (смотрите в связи с этим постановление Четырнадцатого ААС от 09.06.2018 N 14АП-2518/18).
Как мы поняли из вопроса, стороны в договоре достигли согласия относительно части железнодорожного пути, которой будет пользоваться покупатель, соразмерной его доле в праве общей долевой собственности (ст. 247 ГК РФ). При таких обстоятельствах, на наш взгляд, продавец, обязавшийся предоставить возможность такого пользования и не исполнивший обязательство, может быть понужден к этому через суд (п. 1 ст. 11, ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Если в договоре, квалифицируемом как основной договор купли-продажи, срок передачи товара (который следует отличать от срока заключения основного договора) не установлен и из договора нельзя определить этот срок, применяются правила ст. 314 ГК РФ (смотрите в связи с этим п. 1 ст. 457 ГК РФ), согласно которым по общему правилу обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.
Обязательного досудебного порядка урегулирования споров (ч. 5 ст. 4 АПК РФ) применительно к требованию о передаче товара по договору купли-продажи закон не устанавливает (постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.04.2015 N Ф08-1943/15). Если в рассматриваемом случае срок передачи доли в праве общей долевой собственности на имущество договором купли-продажи (при условии его квалификации в качестве такового) не определен, покупателю следует до обращения в суд, основываясь на ст. 314, п. 1 ст. 457 ГК РФ, направить продавцу требование об исполнении обязательства по передаче права на упомянутую долю. Покупатель вправе также потребовать признания его права владения и пользования согласованным сторонами участком железнодорожного пути, если продавец оспаривает это право (постановление Десятого ААС от 01.06.2017 N 10АП-4732/17). Дополнительно направлять продавцу претензию в этой ситуации, по нашему мнению, не требуется.
Безусловно, в этой ситуации спор осложняется тем, что после заключения договора железнодорожный путь как недвижимая вещь прекратил существование в результате объединения с другим аналогичным объектом недвижимости. То есть можно говорить о том, что того объекта имущества, относительно которого стороны договорились о передаче покупателю доли в праве общей долевой собственности, юридически уже не существует (ч. 7 ст. 1, ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). К сожалению, материалов судебной практики, в которых рассматривались бы подобные ситуации, мы не обнаружили. По нашему мнению, в рассматриваемом случае продавец не вправе ссылаться на это обстоятельство как на основание для освобождения его от исполнения обязанности по передаче права на долю и участка пути в пользование, поскольку физические характеристики части железнодорожного пути, которая должна была быть передана покупателю, имеющие значение для исполнения обязательства, сохранились, а следовательно, обязательство исполнимо (абзац второй п. 22 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7). Речь может идти только об изменении размера доли покупателя в праве общей долевой собственности. В качестве косвенного подтверждения этого вывода можно привести постановление АС Волго-Вятского округа от 19.06.2015 N Ф01-1714/15, в котором суд не признал невозможным исполнение обязательства в натуре в связи с тем, что отдельное помещение, которое являлось предметом предварительного договора, у ответчика отсутствовало по причине его объединения с другим помещением.
Подчеркнем, что изложенные выводы являются нашим экспертным мнением, основанным на информации, которая изложена в вопросе. В рамках этой консультации мы не можем учесть все обстоятельства, имеющее значение для разрешения спора. Окончательную правовую оценку требованиям покупателя может дать только суд исходя из толкования условий договора, заключенного сторонами (ст. 431 ГК РФ), исследования представленных доказательств, изучения иных обстоятельств, которые имеют правовое значение в этой ситуации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

4 октября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.