Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. При этом по общему правилу использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Приведенная норма применима и к договорным обязательствам, поскольку иное не предусмотрено положениями ГК РФ об аренде (п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). На арендатора также возлагается обязанность нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 606, п. 1 ст. 614, п. 2 ст. 616 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
По общему правилу изменение договора возможно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Следовательно, при нарушении арендодателем своих обязательств по договору аренды (в частности, одностороннем изъятии одного из объектов аренды из владения и пользования арендатора до окончания действия договора) арендатор не лишен права требовать возмещения убытков, причиненных таким нарушением.
Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Пунктом 2 ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как отмечается в п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, по смыслу ст. 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Обращаясь в суд с требованием о возмещении убытков, истец должен доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков и предпринятые меры для получения упущенной выгоды и сделанные с этой целью приготовления (постановления Девятого ААС от 17.07.2019 N 09АП-32747/19, Десятого ААС от 29.06.2016 N 10АП-8211/16).
Поскольку в рассматриваемом случае арендатор не участвует в обязательстве между арендодателем и вторым арендатором, полагаем, что у него нет права требовать уплаты в свою пользу арендных платежей, внесенных вторым арендатором арендодателю имущества (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Так как изъятие арендодателем одного из зданий в рассматриваемом случае привело к невозможности для арендатора сдавать это здание (помещения в нем) в субаренду, арендатор, на наш взгляд, не лишен права истребовать с арендодателя в качестве упущенной выгоды денежные средства в размере платы по договору субаренды, который мог бы быть заключен, если бы здание находилось во владении и пользовании арендатора. С нашей точки зрения, это возможно при наличии согласия арендодателя на субаренду имущества и при условии, что арендатор докажет осуществление мер и приготовлений, направленных на передачу здания (или помещений в нем) в субаренду (смотрите в связи с этим постановления АС Дальневосточного округа от 26.07.2019 N Ф03-1846/19, АС Центрального округа от 22.05.2018 N Ф10-1426/18). Однако в окончательному выводу по этому вопросу может прийти только суд исходя из конкретных обстоятельств спора (смотрите также постановления АС Северо-Западного округа от 11.02.2015 N Ф07-110/14, Тринадцатого ААС от 22.04.2014 N 13АП-5504/14).
Поскольку вследствие не основанного на договоре изъятия арендодателем одного из зданий, являющихся объектами аренды, арендатор лишился возможности использовать это имущество, полагаем, что он вправе также требовать возврата арендной платы в части, приходящейся на это здание, за соответствующий период, когда здание не находилось в его владении и пользовании, а также возмещения арендодателем за этот период коммунальных платежей, внесенных арендатором в связи с эксплуатацией здания по договорам, заключенным с ресурсоснабжающими организациями (постановления Восемнадцатого ААС от 24.07.2019 N 18АП-9533/19 и от 24.01.2019 N 18АП-18695/18, Двадцатого ААС от 15.02.2019 N 20АП-7837/18).
Истребование убытков не лишает арендатора возможности использовать иные способы защиты нарушенных прав с учетом условий договора аренды и обстоятельств спорной ситуации (в частности, такие, как истребование имущества, взыскание неустойки, досрочное расторжение договора) (ст. 330, 611, 620 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

30 сентября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.