Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право на передачу имущества в аренду принадлежит в первую очередь его собственнику, однако в качестве арендатора могут выступать и иные лица, которым такое право предоставлено законом или собственником.
К лицам, которые обладают правом на распоряжение имуществом (в том числе путем его передачи в аренду), относятся и государственные учреждения, обладающие соответствующим имуществом на праве оперативного управления. Бюджетное учреждение распоряжается недвижимым имуществом с согласия собственника (п. 1 ст. 296, п. 3 ст. 298 ГК РФ, п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях").
Однако в любом случае независимо от того, требует ли передача имущества в аренду согласия собственника, при передаче недвижимости, находящейся в оперативном управлении у бюджетного учреждения, именно последнее выступает арендодателем. Собственник имущества (соответствующее публично-правовое образование в лице выступающего от его имени государственного органа) стороной договора аренды не является. Его согласие может рассматриваться лишь в качестве условия, необходимого для совершения данной сделки.
Это обусловлено, в частности, тем, что собственник не вправе по своему усмотрению распоряжаться имуществом, переданным им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления соответствующим организациям (п. 1 ст. 295, п. 2 ст. 296 ГК РФ, п. 40 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8, п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21). До изъятия собственником имущества у данных организаций оно может быть передано в аренду только по их инициативе при получении согласия собственника, если это необходимо в соответствии с законом*(1). Таким образом, в рассматриваемом случае участие в договоре аренды третьей стороны, как нам представляется, должно рассматриваться лишь как способ согласования собственником сделки учреждения по распоряжению недвижимым имуществом. Для заключения дополнительных соглашений к указанному договору (как и для заключения самого этого договор) достаточно участия арендодателя (учреждения) и арендатора. Согласие собственника на совершение соответствующей сделки может быть выражено в отдельном документе.
Формально под распоряжением имуществом понимается совершение сделок, направленных на переход права собственности, владения и (или) пользования в отношении недвижимости. В таком контексте изменение условий договора об арендной плате (в том числе о предоставлении отсрочки по арендной плате) распоряжением имуществом не является. В правоприменительной практике сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой возможность использования учреждениями закрепленным за ними на праве оперативного управления государственным имуществом должна оцениваться с точки зрения обеспечения более эффективной организации деятельности учреждения и рационального использования такого имущества (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21). Следовательно, изменение условий использования имущества, влияющее на сумму оплаты аренды, может иметь значение при оценке собственником возможности предоставления его во владение (или) пользование арендатору. Поэтому, на наш взгляд, для изменения условий договора аренды об арендной плате (предоставление арендатору отсрочки) в общем случае целесообразно предварительно получить согласие органа, осуществляющего полномочия собственника имущества. Вместе с тем в рассматриваемой ситуации, на наш взгляд, указанное в вопросе дополнительное соглашение может быть заключено арендодателем и в отсутствие согласия собственника имущества (об этом ниже).
Статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) предусмотрены условия, при соблюдении которых арендатор объекта недвижимости вправе требовать от арендодателя предоставления отсрочки по уплате арендных платежей и (или) уменьшения арендной платы. Эта статья распространяется в том числе на договоры аренды государственного имущества, заключенные в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (смотрите в связи с этим разъяснения ФАС России от 17 апреля 2020 г.).
Согласно ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439. Пунктом 2 Требований предусмотрено, что отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в том числе в государственной собственности, за исключением жилых помещений. Как видно из п. 1 Требований, они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по указанным в вышеприведенной норме Закона N 98-ФЗ договорам, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (смотрите соответствующий перечень отраслей, утвержденный постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 434). Таким образом, если арендатор осуществляет деятельность в отрасли, включенной в вышеупомянутый Перечень, он вправе требовать от арендодателя предоставления отсрочки по уплате арендной платы на условиях, предусмотренных п. 3 Требований.
Как видно из приведенных норм, обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение о предоставлении арендатору отсрочки по уплате арендной платы не поставлена в зависимость от наличия согласия на это собственника арендованного имущества. Более того, как разъяснено в вопросе 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г., если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Иными словами, при определенных обстоятельствах отсрочка считается предоставленной и в отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Это правило распространяется и на договоры аренды помещений (решение АС Свердловской области от 01.04.2009 N А60-10390/2007-СР, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2005 N Ф04-5779/2005(14539-А03-39), ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2005 N Ф03-А51/05-1/4474, ФАС Уральского округа от 20.10.2009 N Ф09-1555/08-С6). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Правовые последствия сделки, в отношении которой законом предусмотрено требование о ее государственной регистрации, наступают после такой регистрации (ст. 164 ГК РФ). Поэтому дополнительное соглашение, изменяющее условия договора, который подлежит государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, постановления Пятнадцатого ААС от 07.08.2014 N 15АП-5858/14, Одиннадцатого ААС от 23.12.2013 N 11АП-18726/13). Исключений из приведенного правила применительно к упомянутому в вопросе соглашению закон не предусматривает, поэтому оно также подлежит государственной регистрации.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договоры аренды, подлежащие государственной регистрации, если иное не установлено законом, считаются заключенными с момента регистрации для третьих лиц. Для самих же сторон договора аренды, который исполнялся ими, такой договор создает взаимные права и обязанности независимо от его государственной регистрации (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п.п. 2-4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Изложенное применимо и к отношениям сторон в связи с заключением ими дополнительного соглашения к зарегистрированному договору, если такое соглашение не зарегистрировано (п. 2 ст. 164 ГК РФ)*(2). Поэтому до государственной регистрации указанного в вопросе дополнительного соглашения оно связывает стороны договора обязательством, и арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по оплате аренды в том порядке, который изначально был предусмотрен договором, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения (смотрите, например, постановление Пятого ААС от 23.05.2013 N 05АП-4431/13, постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 N Ф05-3173/13, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 N Ф04-198/13, постановление АС Московского округа от 15.12.2014 N Ф05-14160/14, постановление Седьмого ААС от 19.05.2014 N 07АП-2935/14).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

22 мая 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите в связи с этим, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 23.08.2007 N Ф04-5623/2007(37377-А45-30), ФАС Поволжского округа от 20.06.2008 N А72-1103/08-6/37, ФАС Центрального округа от 21.12.2009 N А62-576/2009; постановление Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 14128/08, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2010 N А27-15368/2009, ФАС Поволжского округа от 11.01.2010 N А55-19015/2008).
*(2) Отсутствие государственной регистрации договора может являться основанием для его недействительности в случаях, прямо предусмотренных законом. Такое основание предусмотрено, в частности, п. 2 ст. 1551 ГК РФ для сделок, предусматривающих использование единой технологии за пределами Российской Федерации. Применительно к договорам аренды недвижимости такого правила закон не устанавливает, поэтому само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды или дополнительного соглашения к нему не влечет их недействительности (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 октября 2016 г. N Ф06-13338/16 по делу N А72-4101/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2017 г. N 09АП-32823/17, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2017 г. N 11АП-413/17).