Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Согласно ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Соответствующие Требования (далее - Требования) установлены постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439. Пунктом 2 Требований предусмотрено, что отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений. Таким образом, само по себе то обстоятельство, что арендодателем является хозяйственное общество, не лишает арендатора права на получение отсрочки по уплате арендной платы.
Как видно из п. 1 Требований, они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по указанным в вышеприведенной норме Закона N 98-ФЗ договорам, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 434. Таким образом, если арендатор осуществляет деятельность в отрасли, включенной в вышеупомянутый Перечень, он вправе требовать от арендодателя предоставления отсрочки по уплате арендной платы на условиях, предусмотренных п. 3 Требований.
Класс 56 ОКВЭД 2 ("деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков") включен в Перечень. Как видно из ОКВЭД 2, в этот класс включается и указанная в вопросе группа 56.29. Другими словами, в целях применения ОКВЭД 2 "деятельность предприятий общественного питания по прочим видам организации питания" включается в "деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков". Поэтому арендатор, осуществляющий деятельность, соответствующую группе 56.29, относится к лицам, осуществляющим деятельность в отраслях, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и принципиально имеет право на предоставление отсрочки уплаты арендной платы.
Как видно из формулировки ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, она является императивной и не предусматривает альтернативных вариантов поведения арендодателя в случае обращения к нему за предоставлением отсрочки по арендной плате арендатора, имеющего право на такую отсрочку. Вместе с тем, как разъяснено в вопросе 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г.), если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно п. 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. При этом задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.
Приведенная формулировка означает, что после заключения дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки обязанность по уплате арендной платы за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ возникнет не ранее 1 января 2021 г. Со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ и до 1 октября 2020 г. арендатор обязан вносить не более 50 процентов арендной платы. Неуплаченная же часть арендной платы должна быть внесена в период с 01.01.2021 по 01.01.2023.
При этом если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов (подп. "е" п. 3 Требований). Следовательно, арендодатель по общему правилу не обязан предоставлять арендаторам отсрочку по возмещению своих расходов на оплату коммунальных услуг и расходов на содержание арендуемого имущества либо освобождать арендаторов от оплаты указанных расходов. Если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением сторон договора, арендатор обязан оплачивать на прежних условиях ту (переменную) часть арендной платы, которая представляет собой возмещение арендодателю потребленных коммунальных услуг и расходов арендодателя на содержание арендованного имущества. Если обязанность арендатора возмещать указанные в вопросе расходы арендодателя основана на отдельном договоре, указанное возмещение не входит в арендную плату. Нормативные акты не требуют освобождать арендатора от возмещения таких расходов арендодателя. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Само по себе изменение условий договора об арендной плате никак не затрагивает обязанности арендатора возмещать соответствующие затраты арендодателя.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

20 мая 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.