Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Плату за содержание, текущее обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме управляющей компании должны вносить собственники помещений этого дома, а не арендаторы.

Обоснование вывода:
По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Что касается обязанностей арендатора по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, то в законе они не прописаны.
В рассматриваемой ситуации обязанность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома возложена собственниками помещений на управляющую компанию. При этом договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией в силу положений ч. 1 ст. 162 ЖК РФ заключают собственники жилых и нежилых помещений в таком доме. Как указал Президиум ВАС РФ, арендаторы нежилых помещений не состоят в правоотношениях с управляющей компанией. Поэтому они не могут выступать в качестве стороны договора управления многоквартирным домом (смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10).
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение детализировано в ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.
Следовательно, лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества такого дома. Соответственно, и плату за содержание, текущее обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме управляющей компании должны вносить собственники помещений этого дома (смотрите постановления ФАС Поволжского округа от 29.06.2010 по делу N А72-8612/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.08.2011 N Ф02-3244/11 по делу N А33-11470/2010, ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2011 N Ф07-5610/11 по делу N А42-2504/2010).
Из содержания ст. 210 и п. 2 ст. 616 ГК РФ следует, что собственник может возложить на арендатора на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества. Однако возникшее обязательство будет связывать лишь стороны данного соглашения: собственника нежилого помещения (арендодателя) и арендатора, на которого собственником возложена данная обязанность. Поэтому неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме приводит только к возникновению права требования собственника имущества (арендодателя) к арендатору исполнить это обязательство перед собственником (не перед управляющей компанией), но не освобождает собственника имущества от обязанности, возложенной на него ст. 249 ГК РФ (смотрите, например, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 N 03АП-771/11). Президиум ВАС РФ в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10 разъяснил, что такое условие договора аренды не может рассматриваться как условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также нет оснований считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.
Однако в судебной практике встречаются также решения о взыскании в пользу управляющей компании платы за содержание, текущее обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с арендаторов помещений (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.07.2011 N Ф02-2732/11 по делу N А69-2075/2010, ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2011 N Ф03-2374/2011 по делу N А51-12595/2010, ФАС Московского округа от 30.06.2011 N Ф05-5694/11 по делу N КГ-А41/6391-11). Таким образом, единообразная позиция по рассматриваемому вопросу у правоприменителей не выработана.
По нашему мнению, в соответствии со ст. 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ арендатор не является лицом, обязанным вносить управляющей компании плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома даже при наличии такого условия в договоре аренды; свои обязанности по договору аренды арендатор исполняет перед арендодателем. Также обращаем Ваше внимание на то, что содержащееся в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 толкование правовых норм, как указано в нем самом, является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Мария