Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Возможность включения в договор купли-продажи условия о сохранении права собственности за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств прямо предусмотрена нормой ст. 491 ГК РФ. Каких-либо исключений из этого правила для случаев продажи недвижимости не предусмотрено. Согласно п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.
Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью и перехода права собственности на основании таких сделок определяется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). В соответствии с п. 1 ст. 2 данного закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Иными словами, государственная регистрация имеет правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер (постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 N Ф09-11430/07-С6) и не может подменять собой основания возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.05.2011 N ВАС-5855/11).
Таким образом, основанием перехода права собственности является договор. Государственная регистрация лишь подтверждает факт перехода права собственности на тех условиях, которые были определены сторонами договора.
Учитывая вышеизложенное, полагаем, что стороны вправе определить в качестве условия перехода прав собственности полную оплату недвижимого имущества, на основании чего после полной оплаты имущества представить документы для регистрации перехода прав собственности.
Как показывает судебная практика, если договор купли-продажи недвижимости не содержит условия о сохранении права собственности за продавцом до оплаты товара, оспорить переход права собственности к покупателю на основании неоплаты товара невозможно (постановление Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 N 7802/00, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 N 08АП-3434/2009, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2008 N 13АП-17533/2007).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ложечникова Елена

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем