Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

1. Сразу же оговоримся, что окончательную правовую оценку условиям договора может дать только суд.
На практике стороны, предусматривая право на односторонний отказ от договора, нередко именуют это право "правом на досрочное расторжение договора" или "правом на одностороннее расторжение договора", тем самым не вполне очевидно указывая на внесудебный характер расторжения договора.
Применяя правила ст. 431 ГК РФ, суд может квалифицировать подобные условия договора в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не путем одностороннего отказа от него (смотрите, к примеру, постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 N 9615/11, от 01.06.1999 N 6759/98).
В описанной ситуации буквальное прочтение формулировок договора не позволяет прийти к однозначному выводу о том, предусмотрено ли им право арендодателя на односторонний отказ от договора (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ).
На наш взгляд, вероятность того, что суд сочтет волеизъявление сторон направленным на закрепление такого права арендодателя, имеется. Этот вывод основан на том, что в договоре говорится именно о праве на расторжение договора, а не праве требовать его расторжения*(1). В свою очередь, заблаговременное письменное предупреждение о расторжении договора, по сути, отвечает порядку отказа от исполнения договора, определенному ст. 450.1 ГК РФ.
Пример того, когда условие договора, схожее с описанным, было квалифицировано в качестве устанавливающего право на отказ от договора, смотрите в решении Арбитражного суда Калининградской области от 03.12.2019 по делу N А21-7290/2019 (оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.06.2020 N Ф07-5971/20 по делу N А21-7290/2019)*(1).
В то же время приведенная формулировка условия договора сходна по своему содержанию с нормой абзаца седьмого ст. 619 ГК РФ, посвященной досрочному расторжению договора по требованию арендодателя в судебном порядке. Данное обстоятельство может быть учтено судом при толковании договора. То есть суд может квалифицировать рассматриваемое условие как предусматривающее лишь уведомительный порядок, предваряющий обращение в суд с требованием о расторжении договора (смотрите, в частности, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 N 01АП-991/18).
Таким образом, повторимся, к однозначному выводу прийти затруднительно. Вопрос касается оценки судебной перспективы спора. На наш взгляд, нельзя полностью исключить оба вышеизложенных варианта.
Важно также учитывать, что сторона, которой предоставлено право на отказ от договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 4 ст. 450, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).
2. Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Обязанность арендодателя заключить (при наличии определенных законом условий) дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы установлена ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (далее - Закон N 98-ФЗ).
Соответственно, арендатор вправе понудить арендодателя к заключению упомянутого дополнительного соглашения через суд, на что указано и в абзаце пятом ответа на вопрос 3 в Обзоре N 2, утвержденном Президиумом ВС РФ 30.04.2020*(2). При этом следует учитывать, что изменения могут быть внесены только в действующий договор*(3).
Следовательно, если суд при рассмотрении требования арендатора о понуждении арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке установит, что договор прекращен, в удовлетворении такого требования может быть отказано.
По нашему мнению, само по себе закрепление обязанности арендодателя по заключению названного соглашения не лишает его права воспользоваться предусмотренными законом или договором основаниями для прекращения договора.
3. Относительно того, сохранится ли право субарендатора выплачивать арендные платежи на условиях отсрочки в случае расторжения договора, отметим следующее.
Ни ГК РФ, ни Закон N 98-ФЗ, равно как и Требования,*(4) утвержденные постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 (далее - Требования), не содержат прямого ответа на данный вопрос.
В свою очередь, согласно разъяснениям ВАС РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. Условия же договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон (п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора").
С учетом данной позиции можно предположить, что при расторжении договора аренды прекращаются арендные отношения (то есть отношения по передаче имущества во временное владение и/или пользование) на будущее время. Соглашение же об отсрочке (рассрочке) платежей должно исполняться на тех условиях, о которых стороны договорились.
Кроме того, нормы ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ и Требований направлены на поддержку хозяйствующих субъектов, наиболее пострадавших вследствие распространения коронавирусной инфекции, и связанных с этим запретительных и ограничительных мер. Лишение таких арендаторов права на отсрочку при прекращении договора будет, по сути, нивелировать для них значение указанной меры поддержки.
Заметим, что приведенный вывод лишь отражает наше экспертное мнение. Мы не можем подтвердить или опровергнуть его примерами из судебной практики по вопросам применения ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, которой только предстоит сформироваться. Официальные разъяснения по этому вопросу также отсутствуют.
Вместе с тем в судебной практике можно обнаружить пример обратного подхода применительно к ситуации, не связанной с реализацией норм Закона N 98-ФЗ. Так, в решении Арбитражного суда г.Москвы от 22.02.2019 по делу N А40-248221/2017 - со ссылкой на п. 2 ст. 453 ГК РФ и упомянутое разъяснение Пленума ВАС РФ - сделан вывод о том, что условие договора подряда об отсрочке оплаты работ прекратилось ввиду расторжения договора, поскольку последний не содержит специальных условий расчетов в случае прекращения договора (решение оставлено без изменений постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2019 N Ф05-15443/19 по делу N А40-248221/2017).
4. В силу прямого указания закона (ст. 622 ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество (возвратил несвоевременно), арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Данные правила применяются и к отношениям субаренды (смотрите постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.07.2020 N Ф10-2005/20 по делу N А84-1440/2019 и др.).
Следовательно, отказ субарендатора освободить помещение после прекращения договора с арендатором по мотиву предстоящего заключения договора непосредственно с собственником помещения будет неправомерным. Исключение может иметь место в ситуации, когда субарендатор представил доказательства, свидетельствующие о том, что в период после расторжения субаренды ответчик занимал помещение по иному договору (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2019 N 09АП-11016/19).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченным законом или собственником лицам (ст. 608 ГК РФ). Поэтому арендатор вправе требовать от субарендатора арендную плату за время просрочки, которое ограничено периодом действия договора между арендодателем (в данном случае - комитетом) и арендатором (смотрите также постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2013 N Ф07-534/13 по делу N А13-17131/2011).
В свою очередь, если договор аренды прекращен, прекращает свое действие и договор субаренды, следовательно, у субарендатора также возникает обязанность по возврату арендуемого помещения (смотрите также постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2017 N 20АП-7529/16). Если субарендатор при подобных обстоятельствах не освободил помещение, собственник вправе будет требовать плату за фактическое пользование данным имуществом (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2017 N Ф06-26243/17 по делу N А72-1309/2017).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

14 июля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Дополнительно: постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2020 N 15АП-4817/20 по делу N А53-42877/2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019 N 09АП-67169/19.
*(2) Полное наименование: Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2.
*(3) Смотрите, в частности, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 N 15АП-17928/14.
*(4) Полное наименование: Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.