Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Организация может заключить с потенциальным арендатором предварительный договор с условием о задатке в размере обеспечительного платежа.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что в отсутствие в данной ситуации заключенного между сторонами договора, учитывая, что предварительный договор аренды и соглашение о задатке между сторонами не заключались, оснований для удержания суммы обеспечительного платежа у организации (арендодателя) не усматривается. Такой платеж для организации является неосновательно полученным и подлежит возврату (п. 2 ст. 381.1, ст. 1102 ГК РФ), если нет иных оснований для удержания (соглашение сторон, осуществление зачета (ст. 410 ГК РФ) и т.п.). Данный вывод находит подтверждение и на практике*(1).
На будущее - в целях защиты собственных интересов и предотвращения недобросовестного поведения потенциального арендатора - организация может заключать с арендаторами предварительные договоры, содержащие условие о задатке (в размере обеспечительного платежа). После заключения основного договора задаток зачисляется в счет цены по этому договору (в данном случае - в счет арендных платежей или, если это предусмотрено соглашением сторон, в счет обеспечительного платежа по договору аренды). Если арендатор безосновательно откажется (уклонится) от заключения договора, сумма задатка остается у арендодателя (п.п. 1, 2 и 4 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ; п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49)*(2).
Для достижения максимальной определенности условий о задатке перечисленные правовые последствия целесообразно прямо отразить (с указанием норм ГК РФ) в предварительном договоре.
Обращаем внимание, что предварительный договор аренды нежилого помещения должен заключаться в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ, смотрите также постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.12.2015 N Ф09-9602/15 по делу N А07-954/2015). При этом для признания его заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, в частности, указать сведения, позволяющие определенно установить нежилое помещение, которое будет передано в аренду (п.п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ; п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49)*(3).
Что касается заключения сторонами соглашения о задатке в отсутствие предварительного договора, то такой вариант в описанной ситуации не применим. Так, напомним, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). При этом задаток выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.02.2015 N Ф02-214/15 по делу N А78-3557/2014, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 27.05.2019 по делу N 33-16896/2019).
Таким образом, задатком может быть обеспечено либо денежное обязательство по уже заключенному основному договору, либо исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором*(4).
В качестве альтернативного варианта предварительным договором может быть предусмотрено условие о неустойке в виде штрафа (за отказ от заключения основного договора) в размере обеспечительного платежа.
Также обращаем внимание, что сторона, которая прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки*(5). Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются, в частности, внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать (п.п. 2 и 3 ст. 434.1 ГК РФ). Однако напомним, что в случае возникновения спора факт причинения убытков и причинно-следственную связь между прерыванием переговоров и убытками нужно будет доказать. Если же организация (арендодатель) не возвратит сумму обеспечительного платежа, оформив зачет в счет возмещения убытков, вопрос о правомерности такого зачета в спорной ситуации может быть решен только судом исходя из конкретных обстоятельств.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

21 декабря 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите, к примеру, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 N 09АП-62882/19 (постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.06.2020 N Ф05-669/20 по делу N А40-139087/2019 отменено, но основанием к отмене послужило не нарушение материально-правовых норм, а то обстоятельство, что суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие надлежащего извещения ответчика).
*(2) Подробнее смотрите в Энциклопедии решений. Условие о задатке (авансе) в предварительном договоре.
*(3) Смотрите дополнительно в Энциклопедии решений. Предварительный договор.
*(4) Смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 30.07.2019 по делу N 33-8876/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 27.03.2019 по делу N 33-2745/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 28.02.2019 по делу N 33-1822/2019 и др.
*(5) Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом (абзац второй п. 3 ст. 434.1 ГК РФ).