Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
При этом анализ нормативно-правовых документов различных муниципальных образований показывает, что практика включения в договор аренды муниципального имущества условий, согласно которым договором аренды может предусматривать возможность частичного или полного зачета в счет арендной платы суммы затрат, понесенных арендатором:
- на проведение капитального ремонта, реконструкции, реставрации;
- на создание иных неотделимых улучшений арендуемого имущества;
- расходов на разработку проектно-сметной документации, включая затраты на обследование технического состояния арендуемого объекта имущества,
достаточно распространена*(1). Об этом же свидетельствует и судебная практика*(2).
Правовые основы таких условий договора аренды содержатся в положениях главы 34 "Аренда" ГК РФ, в частности:
- имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
- при обнаружении недостатков арендуемого имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
- арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (п. 1 ст. 616 ГК РФ);
- в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Определенные противоречия отнесения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в счет платежей по арендной плате состоят в том, что ст. 623 ГК РФ предусматривает возмещение стоимости таких улучшений после прекращения договора аренды. Арендная же плата уплачивается в период действия договора аренды.
Однако Президиум ВАС РФ в п. 8 информационного письма от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" отметил, что арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств, если иное не предусмотрено договором.
Вместе с тем в рассматриваемой ситуации осуществление администрацией поселения вышеуказанного зачета сопряжено с определенными рисками, связанными со следующими обстоятельствами.
1. Бюджетное законодательство предусматривает исполнение бюджета в денежном выражении (ст.ст. 218, 219 БК РФ). При этом одной из основ исполнения бюджетов является осуществление кассового обслуживания исполнения бюджетов бюджетной системы РФ Федеральным казначейством (иным уполномоченным органом) (ст. 215.1 БК РФ). Учет операций по исполнению бюджета, осуществляемых участниками бюджетного процесса в рамках их бюджетных полномочий, производится на лицевых счетах, открываемых в Федеральном казначействе или соответствующем финансовом органе (ст. 220.1 БК РФ).
Основываясь на приведенных выше и иных нормах бюджетного законодательства, специалисты финансового ведомства неоднократно указывали, что получатели бюджетных средств при заключении в рамках своих полномочий договоров (контрактов) не вправе, за исключением случаев, когда законом предусмотрено иное, предусматривать исполнение денежного обязательства, возникшего у стороны договора (контракта), иным образом, чем исполнение путем перечисления (оплаты) денежных средств (смотрите, например, Вопрос: Финансовый орган субъекта РФ просит разъяснить возможность проведения некассовых операций в виде прекращения обязательства путем зачета... ("Бюджетный учет", N 5, май 2010 г.)).
Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 41 БК РФ доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, относятся к неналоговым доходам местного бюджета.
Такие доходы подлежат зачислению в местный бюджет по нормативу 100% (ст. 62 БК РФ).
2. Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ) потребности муниципальных образований, муниципальных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для решения вопросов местного значения и осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и (или) законами субъектов Российской Федерации, функций и полномочий муниципальных заказчиков, обеспечиваемые за счет средств местных бюджетов и внебюджетных источников финансирования, являются муниципальными нуждами.
При размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для муниципальных нужд, администрации поселения необходимо руководствоваться нормами Закона N 94-ФЗ.
3. Условия возмещения затрат арендатора путем их зачета в счет арендной платы должно быть предусмотрено порядком определения размеров и уплаты арендной платы при заключении договоров аренды муниципального имущества, установленным в муниципальном образовании*(3).
Следовательно, осуществление зачета затрат арендатора в счет уплаты арендной платы, может рассматриваться отдельными органами финансового контроля в качестве:
- нарушения бюджетного законодательства;
- несоблюдения норм Закона N 94-ФЗ;
- принятием решения, не соответствующего установленному в муниципальном образовании порядку заключения договоров аренды муниципального имущества*(3).

Бюджетный учет

Согласно положениям п.п. 33, 381 "Инструкции...", утвержденной приказом Минфина России от 01.12.2010 N 157н (далее - Инструкция N 157н), операции по передаче (возврату) материального объекта нефинансовых активов в аренду отражаются на основании первичного учетного документа (акта) на соответствующих счетах учета нефинансовых активов путем внутреннего перемещения объекта нефинансовых активов с одновременным отражением на забалансовом счете 25 "Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)" переданного (полученного) объекта по его балансовой стоимости.
Изменение этой стоимости производится в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации (разукомплектации) объекта нефинансовых активов (п. 27 Инструкции N 157н).
Если же в рассматриваемой ситуации должностными лицами учреждения все-таки принято решение о частичном прекращении обязательства зачетом встречного однородного требования, то необходимо руководствоваться положениями п. 102 Инструкции по применению Плана счетов бюджетного учета, утвержденной приказом Минфина России от 06.12.2010 N 162н (далее - Инструкция N 162н).
К сожалению, данная норма не предусматривает корреспонденции для отражения хозяйственных операций по направлению сумм, на которые уменьшаются обязательства перед контрагентами, на погашение их задолженности перед организацией в рамках расчетов по доходам. Вместе с тем в п. 102 Инструкции N 162н перечислены сходные по экономическому содержанию хозяйственные операции: зачет обязательств по полученным материальным ценностям, выполненным работам, оказанным услугам в счет перечисленной ранее предварительной оплаты; зачет субсидий, субвенций предоставленных автономным учреждениям, бюджетам соответствующих публично-правовых образований согласно отчету о произведенных расходах.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации вполне обоснованным представляется отражение уменьшения задолженности подрядчика по доходам бухгалтерской записью:
Дебет КРБ 1 302 00 830 Кредит КДБ 1 205 21 660.
Таким образом, в данном случае в бюджетном учете администрации поселения могут быть сделаны следующие бухгалтерские записи:
1. Дебет КДБ 1 205 21 560 Кредит КДБ 1 401 10 120
- начислена арендная плата;
2. Дебет КРБ 1 106 00 310 (КРБ 1 401 20 200) Кредит КРБ 1 302 00 730
- на основании документов арендатора приняты вложения в имущество (расходы арендатора, подлежащие компенсации);
3. Дебет КРБ 1 302 00 830 Кредит КДБ 1 205 21 660
- отражено частичное прекращение обязательства учреждения зачетом встречного однородного требования;
4. Дебет КДБ 1 210 02 120 Кредит КДБ 1 205 21 660
- отражено поступление сумм арендной платы в бюджет.

Налог на прибыль

Доходы от сдачи в аренду имущества муниципальной казны являются доходами муниципального образования и налогом на прибыль организаций не облагаются (смотрите письма Минфина России от 15.05.2008 N 03-05-05-01/33, от 25.04.2008 N 03-03-06/4/29).

НДС

Особенности уплаты НДС при предоставлении на территории Российской Федерации органами местного самоуправления в аренду муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего казну, установлены п. 3 ст. 161 НК РФ.
В указанном случае НДС в бюджет уплачивают арендаторы муниципального имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
государственный советник РФ 3 класса Семенюк Александр

Ответ прошел контроль качества службой Правового консалтинга ГАРАНТ

8 июня 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Смотрите, например, решение Думы Кировского муниципального района Приморского края от 09.12.2009 N 921 "О принятии решения "Порядок расчета арендной платы за временное пользование муниципальным имуществом, находящимся в собственности Кировского муниципального района".
*(2) Смотрите, например, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2008 N 02АП-1971/2008; Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2011 N 17АП-9359/11.
*(3) Смотрите, например, Отчет Контрольно-счетной палаты городского округа город Воронеж от 01.06.2007 "Отчет по результатам проверки отдельных вопросов финансово-хозяйственной деятельности муниципального учреждения "Хоккейный клуб "Воронеж" за 2006 год с проведением встречной проверки в комитете по управлению муниципальным имуществом департамента муниципальной собственности".