Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
По нашему мнению, дополнительное соглашение о передаче арендатором третьему лицу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному до вступления в силу Закона о государственной регистрации на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Обоснование позиции:
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими такую регистрацию. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Государственная регистрация договоров аренды земельных участков в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 25 и п. 2 ст. 26 ЗК РФ производится в случае их заключения на срок не менее года.
Однако в силу ст. 6 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" требование о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ, стало обязательным с момента вступления в силу указанного Закона. Закон N 122-ФЗ, в свою очередь, вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования (п. 1 ст. 33 Закона N 122-ФЗ).
При этом, как указано в п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В п.п. 4 и 4.2 распоряжения Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 38-РМ установлено, что Московский земельный комитет (далее - Москомзем) осуществляет государственную регистрацию прав на землю, сделок с правами, обременений (ограничений) прав, в том числе сервитут, аренды (субаренды), доверительного управления до реализации Программы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы.
В то же время в целях реализации положений Закона N 122-ФЗ распоряжением Мэра Москвы от 8 апреля 1998 г. N 341-РМ (далее - Распоряжение) был учрежден Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Московский комитет по регистрации прав), на который была возложена обязанность по созданию и ведению ЕГРП (п. 7 Положения об Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, утвержденного Распоряжением).
При этом из постановления Правительства Москвы от 6 июля 1999 г. N 600 следует, что к дате принятия этого постановления, т.е. к 6 июля 1999 г., функции по государственной регистрации сделок с земельными участками уже были переданы Московскому комитету по регистрации прав (смотрите также постановление ФАС Московского округа от 10 апреля 2001 г. N КГ-А40/1412-01).
Поскольку, как следует из вопроса, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка было зарегистрировано 23 декабря 1999 г. только в Москомземе, но не в Московском комитете по регистрации прав, который на указанную дату уже являлся органом, осуществляющим государственную регистрацию на территории города Москвы, можно сделать вывод о том, что это дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, предусмотренную Законом N 122-ФЗ.
Таким образом, в настоящее время государственная регистрация договора аренды земельного участка от 29 декабря 1992 г. и дополнительного соглашения к нему, заключенного в 1999 г., не произведена.
Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Как указано в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", изменение зарегистрированного договора аренды означает изменение зарегистрированного обременения, поэтому соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды также подлежит обязательной государственной регистрации.
Соответственно, если в момент заключения договор аренды не нуждался в государственной регистрации и государственная регистрация обременения прав арендодателя не производилась, то дополнительные соглашения к такому договору об изменении размера арендной платы, положений о правах и обязанностях сторон, их ответственности и т.п., не являющиеся по своему характеру новым договором аренды, не приводят к изменению зарегистрированного обременения ввиду отсутствия регистрации обременения. В связи с этим, по нашему мнению, такие соглашения не подлежат государственной регистрации. Вывод об отсутствии необходимости регистрации дополнительных соглашений подтверждается и судебной практикой (постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2008 г. N 03АП-608/2008, ФАС Северо-Западного округа от 13 ноября 2010 г. N Ф07-11092/2010 по делу N А56-738/2010, ФАС Уральского округа от 30 сентября 2010 г. N Ф09-7406/10-С6 по делу N А76-10834/2008-1-367/15/23, ФАС Московского округа от 10 июня 2002 г. N КГ-А40/3529-02).
Однако в отношении соглашения о перенайме приведенная логика, на наш взгляд, не может быть применена. Поясним подробнее.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, п.п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенаем). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется, однако ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор.
Такая замена стороны в договоре аренды имеет признаки одновременно уступки требования (параграф 1 главы 24 ГК РФ) и перевода долга (параграф 2 главы 24 ГК РФ). При этом перенаем приводит к изменению лишь стороны в договоре (арендатора), в то время как права и обязанности, ранее возникшие из этого договора, остаются в неизменном виде. Поэтому соглашение о перенайме по смыслу п. 1 ст. 453 ГК РФ является не дополнительным соглашением к договору, изменяющим первоначальные обязательства тех же сторон, а самостоятельным договором, в результате заключения которого договорные права и обязанности прекращаются у первоначального и возникают у нового арендатора.
В связи с этим оснований для вывода о том, что приведенные выше правила, распространяющиеся на соглашения об изменении условий договора аренды, автоматически должны применяться и к соглашениям о перенайме, на наш взгляд, не имеется.
В отношении государственной регистрации соглашений о перенайме в ГК РФ предусмотрены специальные нормы. В силу п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Из приведенных норм не следует, что соглашение об уступке требования и переводе долга (а применительно к договору аренды - соглашение о перенайме) не подлежит государственной регистрации в том случае, если на момент заключения договора аренды его регистрация не требовалась, а на момент подписания соглашения о перенайме такой договор подлежит государственной регистрации.
Как было сказано выше, в настоящее время государственная регистрация договоров аренды земельных участков, заключенных на срок не менее года, необходима. Соответственно, учитывая, что соглашение о перенайме является отдельным договором, можно сделать вывод о том, что оно также подлежит государственной регистрации. При этом не имеет значения тот факт, что конкретный договор, к которому заключено это соглашение, на момент его заключения регистрации не подлежал.
В силу п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457, эта служба (Росреестр) является органом, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как следует из п. 7.4 Положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 11 марта 2011 г. N 65-ПП, названный департамент осуществляет учет и хранение правоудостоверяющих документов на земельные участки в пределах своей компетенции, но не является органом, осуществляющим государственную регистрацию прав и сделок с земельными участками.
Отметим, что судебная практика по рассматриваемому вопросу неоднозначна.
В ряде случаев арбитражные суды приходят к выводу, что соглашение о перенайме к договору аренды земельного участка, заключенному до введения в действия Закона N 122-ФЗ, государственной регистрации не подлежит (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 мая 2007 г. N А74-2706/2006-Ф02-3034/2007, оставленное без изменения определением ВАС РФ от 3 октября 2007 г. N 12046/07; постановления ФАС Московского округа от 15 сентября 2004 г. N КГ-А40/6522-04 и от 19 января 2004 г. N КГ-А40/10923-03-П).
В других случаях суды приходят к выводу о том, что соглашение о перенайме должно быть зарегистрировано, несмотря на то, что договор аренды земельного участка заключен до вступления в силу Закона N 122-ФЗ (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2005 г. N Ф08-5044/05, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19 августа 2008 г. N Ф08-4295/2008, оставленное без изменения определением ВАС РФ от 3 октября 2008 г. N 12794/08).
При этом в постановлении ФАС Московского округа от 30 ноября 2010 г. N КГ-А40/14464-10, оставленном без изменения определением ВАС РФ от 12 апреля 2011 г. N ВАС-1643/11, судьи пришли к выводу, что дополнительное соглашение о перенайме подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ, в соответствии с которым государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения его в действие перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с объектом недвижимого имущества.
А в постановлении ФАС Московского округа от 8 октября 2007 г. N КГ-А40/10451-07, оставленным без изменения определением ВАС РФ от 5 февраля 2008 г. N 16617/07, указано, что дополнительное соглашение о перенайме, подписанное после введения в действие Закона N 122-ФЗ, подлежит государственной регистрации, поскольку договор аренды земельного участка, заключенный до введения в действие этого Закона, был зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию, по желанию сторон договора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Штукатурова Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

13 июня 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.