Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Доход физического лица от уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве облагается НДФЛ на общих основаниях.
При этом продавец вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением данного дохода.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Пункт 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Кроме того, из требований ст. 17 Закона N 214-ФЗ вытекает необходимость государственной регистрации договора уступки прав требования по договору об участии в долевом строительстве.
На основании пп. 5 п. 1 ст. 208 и ст. 209 НК РФ доходы от реализации прав требования к российской организации являются объектом обложения НДФЛ. Аналогичное мнение нашло отражение в постановлениях Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2011 N 14АП-3333/11, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2003 N Ф04/4600-1551/А45-2003.
К доходу от уступки права требования применяется налоговая ставка в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Пункт 3 ст. 210 НК РФ устанавливает, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ.
Абзац первый пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ устанавливает, что при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
Как видим, данным абзацем применение имущественного налогового вычета в отношении имущественных прав не предусмотрено.
Вместе с тем абзац второй пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ указывает, что при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Таким образом, полагаем, что в рассматриваемом случае физическое лицо при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением данного дохода. Иными словами, продавец может уменьшить доход, например, на сумму, уплаченную им по условиям договора застройщику.
Подобная точка зрения изложена, например, в письмах Минфина России от 25.04.2012 N 03-04-05/4-545, Управления ФНС России по Волгоградской области от 14.05.2009 N 09-22/09171@.
Судебная практика идет по тому же пути (смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2009 N А79-1655/2008, кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.02.2012 N 33-1805).
С учетом изложенного налоговая база при уступке физическим лицом прав требования по договору участия в долевом строительстве исчисляется как сумма полученного дохода, уменьшенная на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением данного дохода.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Завьялов Кирилл

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

27 июня 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.