Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Собственник земельного участка имеет право осуществлять совместно с иными лицами строительство на этом земельном участке на основании заключенного с ними договора. Если в ходе строительства планируется привлечение денежных средств граждан, то такие отношения должны быть оформлены договором участия в долевом строительстве.

Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ст. 260, ст. 209 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260, п. 1 ст. 263 ГК РФ).

На отношения, связанные с вложением инвестиций и осуществлением практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, распространяется действие Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ).

Объектами капитальных вложений в РФ являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (п. 1 ст. 3 Закона N 39-ФЗ).

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 8 Закона N 39-ФЗ).

Таким образом, юридические лица, намеревающиеся осуществить капитальные вложения во вновь создаваемый объект недвижимого имущества (в рассматриваемой ситуации - жилой дом), вправе осуществить строительство этого объекта с последующим распределением квартир между ними на основании гражданско-правового договора. На практике чаще всего такой договор называют инвестиционным.

Однако вид договора, в соответствии с которым осуществляется инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений, частью второй ГК РФ не предусмотрен.

В то же время в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 3 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, стороны инвестиционного договора могут определить его условия, в том числе о распределении площадей после ввода жилого дома в эксплуатацию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, по соглашению между собой.

Следует учитывать, что Закон N 39-ФЗ не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, если в рассматриваемом случае планируется привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у последних правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, то такое привлечение денежных средств возможно только способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, в частности на основании договора участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Штукатурова Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем