Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Возможность передачи в поднаем арендованного по договору субаренды имущества в ГК РФ прямо не предусмотрена. Однако закон не содержит и соответствующего запрета. В связи с этим субарендатор с согласия арендодателя и собственника имущества вправе передать арендованное имущество в дальнейший поднаем, заключив договор "субсубаренды", по которому он будет являться арендодателем.*(1)
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Эта норма является частным выражением принципа, согласно которому никто не может передать прав больше, чем имеет сам, и в полной мере распространяется и на договоры, по которым имущество передается в поднаем субарендатором (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 января 2011 г. N Ф07-14362/2010 по делу N А05-5741/2010). Следовательно, срок, на который предмет субаренды передается субарендатором в дальнейший поднаем, не может превышать срок, на который заключен договор субаренды.
Поэтому в рассматриваемой ситуации субарендатор, права которого на помещение ограничены сроком в 11 месяцев, не может передать это помещение в поднаем ("субсубаренду") на 2 года. Такое условие договора о сроке ничтожно (ст. 168 ГК РФ), поскольку противоречит закону (п. 2 ст. 615 ГК РФ), что является основанием для отказа в государственной регистрации договора (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

К сведению:
В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Ничтожность условия договора о сроке означает, что оно не подлежит применению (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, соответствующий договор считается заключенным на неопределенный срок.
В связи с этим в рассматриваемой ситуации договор "субсубаренды", на наш взгляд, может считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что он в любом случае прекратится с прекращением договора субаренды (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 27 сентября 2011 г. N Ф09-5446/11 по делу N А60-37746/2010, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2009 г. N 07АП-7862/09, постановление ФАС Центрального округа от 17 декабря 2009 г. N А62-2749/2008(Ф10-5527/09)).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Коробейникова Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

28 августа 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Подробнее об этом смотрите материал, размещенный в системе ГАРАНТ:
- Вопрос: В заключенном между арендатором и субарендатором договоре субаренды вопрос о том, имеет ли субарендатор право передать имущество в аренду третьим лицам, не затронут. Можно ли заключить договор о передаче в поднаем арендованного по договору субаренды нежилого помещения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2008 г.).