Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). При нарушении арендатором своих обязанностей по договору последний может быть также расторгнут в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ).

Обоснование вывода:
По общему правилу (п. 1 ст. 610) ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если же договор не содержит указания на данное условие, он считается заключенным на неопределенный срок.
Общие основания изменения и расторжения договора установлены в ст. 450 ГК РФ. В соответствии с п. 3 данной статьи договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Право на одностороннее расторжение (любой из сторон) договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено законом: в соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора (во внесудебном порядке), предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором. Такой отказ допускается независимо от того, исполняет ли другая сторона свои обязательства по договору надлежащим образом.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Президиум ВАС РФ отмечает, что, если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), постановление ФАС Московского округа от 23.03.2009 N КГ-А40/1860-09).
Таким образом, в рассматриваемом случае арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок при соблюдении, установленного абзацем 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ порядка прекращения договора аренды, путем направления за три месяца (если иной срок не предусмотрен договором аренды) арендатору уведомления об одностороннем расторжении договора аренды.
Существует арбитражная практика, в соответствии с которой при намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателю, чтобы соблюсти условия абзаца 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, достаточно направить арендатору соответствующее уведомление. Суд указал, что в данном случае ст. 610 ГК РФ не предусматривает обязанность арендодателя вручить арендатору данное уведомление. В свою очередь, арендатор должен обеспечить получение им корреспонденции по юридическому адресу, а также всем адресам, указанным в договоре аренды (постановление ФАС Московского округа от 22.02.2012 N Ф05-363/12 по делу N А40-34111/2011).
В то же время некоторые суды принимают во внимание фактическое уведомление арендатора о расторжении с ним договора аренды по инициативе арендодателя. Так, ФАС Волго-Вятского округа при рассмотрении дела исходил из того, что в случае если арендатор не получает направленное арендодателем уведомление, то основания считать договор аренды прекращенным отсутствуют (постановление от 01.12.2011 N Ф01-4981/11 по делу N А38-2447/2010). При этом Девятый арбитражный апелляционный суд оставил без изменений решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2011, в котором суд принял во внимание сведения о том, что арендатор располагал информацией об отказе арендодателя от договора аренды, несмотря на то, что не получил письменное уведомление об отказе, направленное арендодателем (постановление от 10.08.2011 N 09АП-17162/2011).
При нарушении арендатором своих обязанностей по договору, последний может быть также расторгнут в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ), но арендодатель может требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им соответствующих обязательств в разумный срок.
С учетом изложенного в запросе (подписание арендатором акта передачи помещения), полагаем, что арендатор не сможет ссылаться на неполучение уведомления о расторжении договора. Однако это не препятствует ему в подаче соответствующего иска, окончательное решение по данному делу может принять только суд, исследовав все обстоятельства (в первую очередь условия договора аренды, акт о передаче помещения, соблюдение установленных законом сроков).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Туренкова Ирина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

30 августа 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.