Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Обязательства прекращаются по основаниям, предусмотренным законом и иными правовыми актами, а также договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 407 ГК РФ).
Развитием общего принципа, по которому обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ), является и то, что прекращение обязательств между одними лицами не влечет изменения или прекращения правоотношений с участием иных лиц, если только иное не следует из закона или договора.
Закон же не предусматривает такого основания для прекращения обязательств по договору аренды, как расторжение агентского договора, на основании которого агент заключал договор в качестве арендодателя. Последующее прекращение правомочий на заключение договоров в интересах принципала не влечет автоматически расторжения договора, заключенного до их прекращения, т.е. договора, в отношении которого правомочие на заключение договора уже было реализовано.*(1)
Таким образом, расторжение агентского договора в рассматриваемой ситуации не влечет прекращения договора аренды, заключенного в его исполнение. Данный вывод косвенно подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 сентября 2012 г. N Ф07-1853/12 по делу N А56-61353/2011).
Вопрос же заключения соглашения о расторжении договора аренды решается исключительно по усмотрению его сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Если арендатор не желает расторжения прежнего договора аренды и заключения нового, он вправе воздержаться от подписания соответствующих соглашений (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ). Напомним, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК РФ, а также при одностороннем отказе арендодателя от его исполнения, если такое право предусмотрено договором аренды (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Напомним также, что в связи с прекращением агентского договора его стороны могут заключить соглашение о замене стороны (арендодателя) в договоре аренды, заключенном во исполнение агентского договора. Однако перевод обязанностей арендодателя по такому договору на другое лицо (принципала) невозможен без согласия арендатора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Уступка же прав по такому договору допускается и без его согласия, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 382 ГК РФ). До того, пока арендатор не будет уведомлен о совершенной уступке прав по договору аренды, он вправе уплачивать арендную плату прежнему кредитору (агенту) (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Кроме того, арендатор вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода права требования к этому лицу (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

13 декабря 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Для возникновения у арендатора прав и обязанностей по договору по отношению к арендодателю (агенту) достаточно того, чтобы агент обладал полномочиями на заключение договора аренды от своего имени. Дополнительного закрепления за ним правомочий на принятие исполнения по этому договору в интересах принципала не требуется, поскольку такие права в силу п. 1 ст. 1005 ГК РФ возникают непосредственно у агента как стороны обязательства.