Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Указанные в вопросе требования участника долевого строительства не основаны на законе.
 

Прежде напомним, что публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится: розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п. (п. 1 ст. 426 ГК РФ). Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ).

Как видим, исчерпывающего перечня видов договоров, подпадающих под режим публичного договора, ГК РФ не устанавливает. Для определения наличия признаков публичного договора требуется установить, предполагает ли характер деятельности организации необходимость заключения договора в отношении каждого, кто к ней обратится.

В литературе вопрос о том, охватывается ли договор участия в долевом строительстве режимом публичного договора, является дискуссионным.

С одной стороны, некоторые положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) дают основания для положительного ответа на этот вопрос. Речь идет о положении ч. 2 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, согласно которому Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Данное положение может быть воспринято как развитие п. 4 ст. 426 ГК РФ, согласно которому в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

С другой стороны, имеет право на существование подход, по которому застройщик при определенных обстоятельствах не может быть лишен возможности отказаться от заключения договора, например, в случае заключения договора с гражданином, финансовые возможности которого дают основания полагать, что договор не будет исполнен в установленный срок, что говорит об отсутствии у такого договора признака публичности.

Не сформировалось единого подхода к решению данного вопроса и в судебной практике. Некоторые суды делают вывод о наличии у договора участия в долевом строительстве признака публичности (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 октября 2007 г. N 78-В07-34), другие же не причисляют его к публичным договорам (смотрите, например, определение Московского городского суда от 28 февраля 2012 г. N 4г/8-895, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 августа 2000 г. N Ф09-1072/2000ГК, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2012 г. N 15АП-3468/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2011 г. N 10АП-7666/2010, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2009 г. N 06АП-1773/2009). Последний из подходов представляется нам более обоснованным (а из него очевидным образом следует право застройщика устанавливать дифференцированные цены на объекты долевого строительства в зависимости от тех или иных обстоятельств).

Однако, поскольку единый подход к решению данного вопроса отсутствует, не исключено, что в случае возникновения спора указанный в вопросе договор будет признан публичным.

В связи с этим обратимся еще раз к положениям ст. 426 ГК РФ. Пункт 2 этой статьи предусматривает, что цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. На невозможность изменения цены во времени ни ГК РФ, ни иные правовые акты не указывают.

Иными словами, условия о цене товаров (работ, услуг) должны быть тождественными на момент обращения потребителей за их приобретением и заключения договора, а не в момент его исполнения; не допускается дифференцированное определение цены товаров (работ, услуг) в договорах, заключаемых с потребителями одновременно или в течение непродолжительного периода времени (смотрите, например, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 октября 2007 г. N 13585/07)*(1).

Таким образом, даже если исходить из того, что договор участия в долевом строительстве является публичным, указанные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о нарушении п. 2 ст. 426 ГК РФ, поскольку в рассматриваемой ситуации такие договоры заключались в разное время (и со значительной разницей во времени).

Цена договора участия в долевом строительстве может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрена такая возможность, а также случаи и условия изменения цены (п. 1 ст. 450 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Также гражданское законодательство допускает в исключительных случаях возможность изменения по решению суда условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Сам по себе факт последующего заключения застройщиком договоров долевого участия по более низкой цене таким обстоятельством не является. Одностороннее же изменение условий договора, не связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Таким образом, участник долевого строительства не вправе требовать от застройщика уменьшения цены договора участия в долевом строительстве лишь на том основании, которое указано в вопросе.
 

Александров Алексей
 

14 декабря 2012 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) В ряде случаев суды указывают на то, что цены товаров (работ, услуг), установленные в длящихся договорах (предусматривающих неоднократное исполнение) и устанавливающих возможность изменения цены, в ходе исполнения договора могут быть изменены только в отношении всех потребителей, заключивших договор, и на одинаковых условиях (смотрите, например, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 июня 2007 г. N Ф04-4118/2007(35534-А27-11), постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 декабря 2007 г. N А21-197/2007).