Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Одним из основных принципов гражданского законодательства является свобода договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Иными словами, по общему правилу арендодатель вправе запретить перенаем.

Возможность перенайма земельных участков может быть ограничена законами (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Такое ограничение, например, установлено в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в случае аренды таких участков государственными или муниципальными предприятиями (п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").

Земельные участки предоставляются их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (п. 1 ст. 264 ГК РФ).

Так, в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок менее чем 5 лет договором может быть предусмотрено получение предварительного согласия собственника земельного участка на передачу арендных прав третьему лицу (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), постановления ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 N А55-15012/2009, от 31.01.2011 N А72-1529/2010, ФАС Центрального округа от 02.09.2009 N А35-1502/08-С26 (определением ВАС РФ от 30.10.2009 N ВАС-13721/09 в передаче данного постановления для пересмотра в порядке надзора отказано)). При этом некоторые судьи признают передачу земельных участков неправомерной по причине наличия в договоре аренды запрета на передачу земельного участка третьим лицам (смотрите, например, постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2011 N А14-4816/2010/150/10). Вместе с тем в ряде случаев, признавая правомерным включение в договор аренды земельного участка условия об обязательном получении согласия собственника на передачу арендных прав третьему лицу, суды приходят к выводу о неправомерности включения в договор условия о запрете перенайма участка (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 04.09.2007 N А49-7356/06).

Следует учитывать, что в каждом отдельном случае суды рассматривают споры о правомерности передачи арендных прав на земельный участок третьему лицу исходя из конкретных обстоятельств дела. Поэтому не исключена возможность признания условия договора аренды, заключенного на срок до 5 лет, о запрете переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, до момента 100% готовности строящегося на нем объекта недвижимого имущества неправомерными. К тому же, на наш взгляд, включение такого условия в договор делает затруднительной реализацию положений ст. 35, ст. 36 ЗК РФ о преимущественном праве аренды земельного участка, собственником здания, строения, сооружения в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, к другому лицу, соответственно, ограничивает право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием, строением, сооружением.

В отношении аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор такого земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 данной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, включение в договор аренды, заключенный на срок более чем 5 лет, условия о запрете переуступки права аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, до момента 100% готовности строящегося на нем объекта недвижимого имущества неправомерно. Указанное подтверждено судебной практикой (смотрите, например, п. 17, п. 18 постановления Пленума N 11, п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2010 N А43-25591/2008, ФАС Уральского округа от 06.04.2009 N Ф09-1889/09-С6).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем