Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Лицо, которому имущество передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может выступать в качестве арендодателя по договору аренды этого имущества. Участия собственника имущества в таком договоре не требуется, в том числе и в случаях, когда имущество передается в аренду с его согласия.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право на передачу имущества в аренду принадлежит в первую очередь его собственнику, однако в качестве арендатора могут выступать и иные лица, которым такое право предоставлено законом или собственником.
В частности, к лицам, управомоченным законом на распоряжение имуществом путем заключения в отношении него договора аренды, относятся обладатели прав хозяйственного ведения и оперативного управления. Однако объем их права и порядок его осуществления различаются в зависимости от организационно-правовой формы и типа таких субъектов.
Так, муниципальные унитарные предприятия могут самостоятельно принимать решения о передаче в аренду закрепленного за ними движимого имущества, однако договор аренды недвижимого имущества может быть заключен ими только с предварительного согласия его собственника (п. 1 ст. 295 ГК РФ и п.п. 1 и 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). Автономное учреждение не может без согласия собственника передавать в аренду не только недвижимое, но и особо ценное движимое имущество (п. 2 ст. 298 ГК РФ, ч. 2 ст. 3 Федеральный закон от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях"). Казенное учреждение во всех случаях перед заключением договора аренды должно испросить согласия собственника (п. 4 ст. 298 ГК РФ).
Однако в любом случае независимо от того, требует ли передача имущества в аренду согласия собственника, указанные субъекты выступают в качестве арендодателя по договору. Собственник имущества стороной договора аренды не является. Его согласие может рассматриваться лишь в качестве условия, необходимого для совершения данной сделки.
Это обусловлено тем, что собственник не вправе по своему усмотрению распоряжаться имуществом, переданным им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления соответствующим организациям (п. 1 ст. 295, п. 2 ст. 296 ГК РФ, п. 40 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8, п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21). До изъятия собственником имущества у данных организаций оно может быть передано в аренду только по их инициативе при получении согласия собственника, если это необходимо в соответствии с законом.
Поэтому в ряде случаев суды признают недействительными договоры аренды, в которых собственник имущества выступает в качестве арендатора, а унитарное предприятие или учреждение - как "балансодержатели" (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 23.08.2007 N Ф04-5623/2007(37377-А45-30); ФАС Поволжского округа от 20.06.2008 N А72-1103/08-6/37; ФАС Центрального округа от 21.12.2009 N А62-576/2009).
В других случаях унитарные предприятия или учреждения, заключившие такой договор, рассматриваются в качестве арендодателей, а участие собственника имущества в таком договоре расценивается как выражение им согласия на совершение сделки (постановление Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 14128/08, постановления ФАС Западно-Сибирского от 29.03.2010 N А27-15368/2009,ФАС Поволжского округа от 11.01.2010 N А55-19015/2008).
Таким образом, в рассматриваемом случае договор аренды со стороны арендодателя следует заключать обладателю права хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласие собственника на совершение данной сделки может быть оформлено в качестве отдельного документа.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

15 марта 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.