Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). В качестве такого имущества могут выступать вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, и передача которых в аренду не запрещена или не ограничена законом (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Хотя в нормах Гражданского кодекса РФ отсутствует прямое указание на то, что в аренду может быть сдана часть помещения, однако они не содержат и запрета на это. Возможность заключения таких договоров подтверждается законодательством (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции") и судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 27.09.2007 N КГ-А40/9763-07, ФАС Московского округа от 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07, ФАС Центрального округа от 10.11.2005 N А14-14311-2004/549/32, ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А46-7046/2009, ФАС Московского округа от 18.05.2009 N КГ-А40/934-09, от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П, от 27.09.2007 N КГ-А40/9763-07, от 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07, ФАС Центрального округа от 10.11.2005 N А14-14311-2004/549/32). При этом из п. 1 ст. 4, п.п. 1 и 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ вытекает, что право аренды части помещения регистрируется в качестве обременения прав арендодателя соответствующего помещения.

Вместе с тем следует иметь в виду, что в соответствии с указанными нормами регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится только при регистрации самого договора аренды этого имущества. Поэтому если законодательство не требует регистрации договора аренды, то аренда не регистрируется в качестве обременения (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Правоприменительная практика приходит к выводу о том, что поскольку на договоры аренды нежилых помещений распространяются правила о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53), то и договоры аренды частей таких помещений проходят регистрацию по этим же правилам (письмо Минэкономразвития РФ от 04.08.2011 N Д23-3287, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2012 N Ф08-6366/12, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2008 по делу N А43-27784/2007-2-724, постановление ФАС Поволжского округа от 15.11.2012 N Ф06-8922/12, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 N 04АП-1969/10).

Обращаем Ваше внимание на то, что нормы ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", отменявшие с 1 марта 2013 г. государственную регистрацию договора аренды, в свою очередь отменены положениями ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации". Следовательно, на сегодняшний день действует прежний порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества, существовавший до 1 марта 2013 г.

Таким образом, обременение прав арендодателя части нежилого помещения подлежит государственной регистрации путем регистрации договора аренды только в том случае, если такой договор заключен сроком на один год или более. Отметим, что данный договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ) и без таковой считается недействительным (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Аренда части нежилого помещения на срок менее одного года, а также договор, ее оформляющий, государственной регистрации не подлежат.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

19 марта 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.