Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами либо с момента его государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ, смотрите также информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). В силу положений ГК РФ договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном порядке, должен считаться незаключенным и не порождающим правовых последствий, предусмотренных ГК РФ для этого вида договора. Очевидно, что в незаключенный договор внести изменения невозможно.

Однако сказанное не означает, что у лица, фактически владевшего и (или) пользовавшегося нежилыми помещениями, в период до момента заключения договора аренды не возникает никаких обязательств, связанных с таким владением и (или) пользованием. Судебная практика длительное время исходила из того, что за "бездоговорное" использование имущества пользователь в соответствии с положениями главы 60 ГК РФ обязан возместить собственнику неосновательно сбереженную арендную плату и проценты за пользование чужими денежными средствами. Это касается и тех случаев, когда подписанный сторонами и подлежащий государственной регистрации договор аренды так и не будет зарегистрирован (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2010 по делу N А11-1116/2009, ФАС Поволжского округа от 07.09.2010 по делу N А57-23156/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2008 по делу N А43-11945/2007-2-272). Иными словами, в спорных ситуациях суды исходили из принципа возмездности пользования имуществом, несмотря на неурегулированность такого пользования заключенным между сторонами договором аренды.

Пункт 2 ст. 425 ГК РФ позволяет сторонам договора установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Как следует из этой нормы, заключение сторонами такого соглашения не означает, что договор, условия которого применяются к ранее возникшим отношениям сторон, считается заключенным с момента фактического возникновения этих отношений. Оно означает лишь то, что стороны распространяют условия исполнения обязательств, возникших в соответствии с заключенным между ними договором, на период времени, в течение которого между ними существовали правоотношения, этим договором не урегулированные (смотрите также п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Отметим, что при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Поэтому выходом из описанной в вопросе ситуации могло бы быть заключение договора аренды нежилых помещений на неопределенный срок с включением в него условия о том, что его положения распространяются на ранее возникшие между сторонами отношения, связанные с фактическим пользованием объектом аренды. Отметим, что в этом случае договор аренды будет считаться заключенным не с момента начала фактического пользования (смотрите в связи с этим постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.08.2004 N Ф04/3944-566/А75-2004), а именно с момента достижения сторонами в письменной форме соглашения по всем существенным условиям договора аренды на неопределенный срок.

Вместе с тем в настоящее время приведенная выше правовая позиция, согласно которой обязательства сторон подлежащего государственной регистрации, но не зарегистрированного договора аренды регулируются не этим договором, а положениями главы 60 ГК РФ, может быть скорректирована в части оснований взыскания платы за пользование имуществом (не затрагивая сам принцип, в соответствии с которым такое пользование признается возмездным). Это связано с внесением дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".*(1) Как разъяснено в п. 14 этого постановления, если судом установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то такое соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), а оснований для применения судом положений о возврате неосновательного обогащения (ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ) не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Применительно к рассматриваемой ситуации сказанное означает, что в 2011 году сторонами было заключено соглашение, связавшее их взаимными обязательствами, которое, хотя и не может быть признано договором аренды в силу отсутствия государственной регистрации такого договора, тем не менее по существенным условиям аналогично этому виду договора. Иными словами, в рассматриваемой ситуации, даже в отсутствие государственной регистрации подписанного в 2011 году соглашения, стороны с момента его подписания обязаны исполнять зафиксированные в нем условия, в связи с этим им не требуется совершать каких-либо дополнительных действий для придания этому соглашению юридической силы.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

11 апреля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Напомним, что постановления Пленума ВАС РФ, принятые по вопросам его ведения, обязательны для арбитражных судов в РФ (п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации").