Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Реквизиты свидетельств о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения могут быть указаны в договоре по усмотрению сторон. Отсутствие таких сведений в договоре аренды не может свидетельствовать о его недействительности или незаключенности.

Обоснование вывода:

Согласно ст.ст. 209, 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит прежде всего его собственнику.

Право собственности на недвижимое имущество, к которому, в частности, относятся и нежилые помещения, подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации)). Проведение государственной регистрации права собственности на нежилое помещение удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.ст. 2, 14 Закона о госрегистрации). Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права собственности является правоподтверждающим документом на нежилое помещение. Поэтому при заключении договора аренды арендатор вправе потребовать у арендодателя предъявить свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с целью удостовериться в правомерности действий арендодателя по распоряжению недвижимостью.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Пункт 3 ст. 607 ГК РФ устанавливает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

В судебной практике к договору аренды нежилых помещений применяются правила ГК РФ, регулирующие договор аренды зданий, сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Таким образом, существенными условиями договора аренды нежилых помещений являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды и размер арендной платы (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 03.12.2010 по делу N А06-4404/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.06.2008 N А33-20662/2006-Ф02-2322/2008, определение ВАС РФ от 19.12.2008 N 15719/08).

Сведения, которыми изначально располагают стороны договора и которые не требуют согласования (например, реквизиты свидетельства о государственной регистрации права собственности), по своей сути условиями договора не являются и могут быть указаны в договоре по усмотрению сторон. Отсутствие таких сведений в договоре не может свидетельствовать о его недействительности или незаключенности.

Следовательно, если арендодатель является собственником сдаваемых помещений, а договор аренды содержит существенные условия (данные, идентифицирующие нежилое помещение, а также установлен размер арендной платы), такой договор будет являться заключенным, даже если в нем отсутствуют данные свидетельств о государственной регистрации права собственности арендодателя.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Кузьмина Анна