Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Земельный участок, не прошедший кадастровый учет, может быть предметом предварительного договора купли-продажи в том случае, если условия предварительного договора позволяют установить местоположение и границы этого земельного участка.

Обоснование позиции:

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Земельные участки относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Статья 554 ГК РФ гласит, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Установление местоположения границ земельного участка в ходе кадастровых работ и постановка участка на государственный кадастровый учет (далее - кадастровый учет) осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ).

Согласно ч. 7 ст. 38 Закона N 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с Законом N 221-ФЗ требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость (ч. 8 ст. 38 Закона N 221-ФЗ).

Кадастровым учетом в силу ч. 3 ст. 1 Закона N 221-ФЗ признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных этим федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пп. 7, 10-21 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ сведений об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 16 Закона N 221-ФЗ).

Исходя из указанных норм земельный участок становится объектом недвижимого имущества, имеющим уникальные характеристики, с момента постановки его на кадастровый учет.

В правоприменительной практике подход к вопросу о правомерности заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка, не прошедшего кадастровый учет, неоднозначен.

Во многих случаях суды приходят к выводу о незаключенности предварительного договора купли-продажи такого участка в связи с отсутствием его постановки на кадастровый учет. Однако нередко вывод суда при этом основывается не только на отсутствии кадастрового учета земельного участка, но также и на фактической невозможности определить в соответствии с условиями договора местоположение участка и его границы в связи с тем, что участок не сформирован (смотрите, например, постановления ФАС Центрального округа от 13.04.2010 N Ф10-1468/09(2) по делу N А68-5207/08-181/4, от 22.01.2010 по делу N А68-858/09, ФАС Московского округа от 18.02.2009 N КГ-А41/12649-08, Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2009 N 10АП-4504/2008, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.05.2010 N 4-В10-5).

В то же время, как показывает судебная практика, отсутствие кадастрового учета земельного участка само по себе не препятствует признанию предварительного договора купли-продажи такого участка заключенным, если условия договора позволяют установить, что стороны согласовали расположение и границы этого земельного участка (смотрите постановление ФАС Московского округа от 16.06.2010 N КГ-А41/5849-10-П по делу N А41-2843/09, в передаче которого для пересмотра в порядке надзора определением ВАС РФ от 18.10.2010 N ВАС-13428/10 отказано, кассационное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.07.2010 по делу N 33-19937).

Таким образом, решение вопроса о заключенности предварительного договора купли-продажи земельного участка, не прошедшего кадастровый учет, зависит от конкретных обстоятельств, позволяющих установить местоположение и границы такого участка, которые не обязательно связаны с постановкой земельного участка на кадастровый учет.

Мы полагаем, что правило п. 1 ст. 37 ЗК РФ распространяется именно на договоры купли-продажи земельных участков и не означает, что обязательное требование о необходимости постановки земельного участка на кадастровый учет должно соблюдаться также при заключении предварительных договоров купли-продажи земельных участков. Однако условия предварительного договора о предмете основного обязательства будут считаться согласованными только в том случае, если позволят определенно идентифицировать имущество, подлежащее передаче по основному договору. Из норм ЗК РФ и Закона N 221-ФЗ следует, что земельный участок как объект недвижимого имущества возникает в результате установления местоположения его границ на местности. То есть для того, чтобы земельный участок мог быть объектом предварительного договора купли-продажи, необходимо чтобы он был сформирован: установлено его расположение и в предусмотренном законодательством порядке описаны его границы. Эти сведения о земельном участке должны содержаться в предварительном договоре купли-продажи.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей