Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенный на срок менее чем 5 лет, может содержать условие о необходимости получения согласия собственника на переуступку прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Обоснование вывода:

Одним из основных принципов гражданского законодательства является свобода договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Иными словами, по общему правилу арендодатель вправе запретить перенаем.

Однако особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут устанавливаться отдельными законами (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В частности, в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Исключение установлено п. 9 ст. 22 ЗК РФ, согласно которой при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 этой статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Как видим, возможность установления в договоре аренды земельного участка условия о необходимости согласия арендодателя на перенаем не предусмотрена законом только в отношении договоров, заключаемых на срок более 5 лет.

Таким образом, при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок менее чем 5 лет договором может быть предусмотрено получение предварительного согласия собственника земельного участка на передачу арендных прав третьему лицу (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", постановления ФАС Поволжского округа от 31.01.2011 N А72-1529/2010, ФАС Центрального округа от 02.11.2010 N А14-2398-2010/75/8 и от 02.09.2009 N А35-1502/08-С26 (определением ВАС РФ от 30.10.2009 N ВАС-13721/09 в передаче данного постановления для пересмотра в порядке надзора отказано), Шестого ААС от 11.03.2009 N 06АП-54/2009, ФАС Уральского округа от 29.05.2006 N Ф09-3557/06-С6, апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 28.03.2012 N 33-2168/12).

Кроме того, обратим внимание, п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" установлен запрет перенайма земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, арендованных государственными или муниципальными унитарными предприятиями.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Верхова Надежда

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Серков Аркадий

18 апреля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.