Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Очевидно, что отношения, связанные с предоставлением права пользования имуществом (в том числе отдельными конструктивными частями этого имущества), не укладываются в предмет договора возмездного оказания услуг, поскольку не предполагают совершения обязанным лицом каких-либо положительных (активных) действий по отношению к кредитору.

Отношения, связанные с временным пользованием одним лицом имуществом другого лица за плату, регулируются нормами о договоре аренды (ст. 606 ГК РФ). В то же время ст. 607 ГК РФ устанавливает, что объектами аренды могут быть только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), не упоминая о том, что предметом договора аренды может быть и часть вещи. Таким образом, хотя отношения по возмездному пользованию частью вещи по своей природе тождественны арендным, текстуальное толкование положений ГК РФ не позволяет распространить на эти отношения нормы об аренде. В связи с этим в судебной практике долгое время был распространен подход, в соответствии с которым договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания (например часть крыши), не является договором аренды, а представляет собой непоименованный договор (договор особого рода) (п. 2 ст. 421 ГК РФ), к правоотношениям из которого применяются общие положения об обязательствах и договорах и условия самого договора, а не нормы части второй ГК РФ об отдельных видах обязательств (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Позднее ВАС РФ уточнил свою правовую позицию, указав, что к таким договорам по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат применению положения законодательства о договорах аренды (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64). Аналогичный подход проиллюстрирован в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. N 134.

Наконец, в более позднем постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (п. 9) суд изменил ранее описанную правовую позицию, разъяснив, что положение ст. 607 ГК РФ не препятствует заключению такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Тем самым ВАС РФ окончательно признал, что предметом аренды могут быть и части вещи (в том числе, например, крыша здания или ее часть). Соответствующее толкование норм права является обязательным для арбитражных судов, что следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.

Таким образом, правоотношения из договора, предусматривающего предоставление во временное пользование части крыши здания для размещения антенн и т.п. оборудования, регулируются нормами о договоре аренды. В частности, на такие отношения распространяются требования о регистрации договора, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), правила о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ), преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) и прочее. При этом арендное обременение устанавливается на все здание в целом. Следует учитывать, что, поскольку в этом случае арендатор осуществляет только пользование объектом аренды, а не владение им, он не вправе предъявлять требования, основанные на положениях статей 301, 304, 305 ГК РФ.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Бахтина Анастасия

Ответ прошел контроль качества

15 мая 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.