Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Законодательство не содержит норм, обязывающих государственное унитарное предприятие предоставлять арендатору указанные в вопросе документы.

Обоснование вывода:

Государственное унитарное предприятие обязано заключать договоры аренды недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения (далее - договор аренды), в соответствии с ч.ч. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). Договор аренды такого имущества по общему правилу заключается на торгах в порядке, утвержденном приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67. Без проведения торгов договор аренды может быть заключен в случаях, перечисленных в п.п. 1-16 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также при перезаключении договора аренды на новый срок с прежним арендатором в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Заключение и перезаключение на новый срок договора аренды недвижимого имущества возможно при получении государственным унитарным предприятием согласия собственника его имущества (п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"), а также после проведения оценки сдаваемого в аренду имущества (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).

При этом ни один нормативно-правовой акт не содержит положений, в соответствии с которыми будущий арендатор вправе истребовать у государственного унитарного предприятия отчет об оценке и названное выше согласие собственника имущества предприятия как в процессе торгов на право заключения договора аренды, переговоров о заключении такого договора, так и непосредственно при подписании договора аренды.

К сведению:

Согласно п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Таким образом, если на момент заключения договора шестимесячный срок истек, то отчет оценщика не актуален и указанная в нем величина стоимости объекта оценки не может считаться достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки (смотрите, например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 N 09АП-28986/11, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 N 11АП-429/12). Поэтому, на наш взгляд, в данном случае в целях определения размера арендной платы необходимо проведение новой оценки.

Отметим, что указанная в отчете об оценке стоимость, как правило, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (ст. 12 Закона об оценочной деятельности, п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92). Окончательный же размер арендной платы определяется по результатам торгов, или если договор заключается без торгов - по соглашению сторон договора.

Однако согласно п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ одним из условий заключения договора аренды на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, без проведения торгов (если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ) является необходимость определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ. Следовательно, если договор аренды заключается с прежним арендатором на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, на наш взгляд, размер арендной платы должен соответствовать величине, указанной в отчете оценщика, изготовленном не более чем за шесть месяцев до заключения договора.

Кроме того, в п. 4.3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что в случае, когда при заключении договора аренды на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ между арендатором и арендодателем возникнут разногласия относительно размера арендной платы, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ). В такой ситуации условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Штукатурова Татьяна

Ответ прошел контроль качества

24 мая 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.