Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Указанный в вопросе договор подлежит государственной регистрации. Поясним подробнее.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ни один из этих нормативных актов не содержит требования о государственной регистрации договора найма жилого помещения. Наем жилого помещения является самостоятельным видом договора (глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ). Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются на договор найма жилого помещения, а последний не подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока, на который он заключен.

В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ нормы ГК РФ о найме не распространяются на случаи передачи жилых помещений в пользование юридическим лицам. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Если жилое помещение предоставлено юридическому лицу по договору аренды, к такому договору должны применяться правила гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 2 ст. 651 ГК РФ содержит специальную норму, в соответствии с которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53 разъяснил, что п. 2 ст. 651 ГК РФ применяется также и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку они представляют собой объект, неразрывно связанный со зданием или сооружением. Представляется, что это правило распространяется и на договоры аренды жилых помещений, в частности квартир, поскольку жилые помещения также являются объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием. Следовательно, договор аренды квартиры, заключенный на год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (смотрите, например, постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 N 03АП-5419/2010, Второго арбитражного апелляционного суда от 21.08.2008 N 02АП-1690/2007, п. 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008).

При этом нужно учитывать, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, объект аренды передан пользователю и принят им без замечаний, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Павлова Наталия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

19 июня 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.