Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Уступка прав между указанными субъектами допустима в отношении договоров участия в долевом строительстве (при соблюдении условий, описанных ст. 11 Закона N 214-ФЗ). При квалификации договора в качестве договора участия в долевом строительстве или инвестиционного договора (регулируемого Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") разграничение производится по нескольким признакам, одним из которых является предмет договора. В частности, договор участия в долевом строительстве, в отличие от инвестиционного договора, не может предполагать создания жилого дома как самостоятельного объекта правоотношений. Его предметом могут являться только помещения в многоквартирном доме и другие объекты, перечисленные в п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ (смотрите также постановление Президиума Ростовского областного суда от 02.09.2010 N 44г-126, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.04.2011 N Ф06-2459/11 по делу N А55-15318/2010).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации уступка гражданину части прав по инвестиционному договору, после исполнения которого у гражданина возникнет право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, невозможна*(1). Поскольку действие Закона N 214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона, уступка части прав кредитора по договору инвестирования (права на получение в собственность квартир) не будет противоречить закону, только если разрешение на строительство многоквартирного дома было получено до 1 апреля 2005 года (ч. 1 ст. 27 Закона N 214-ФЗ; смотрите также постановление ФАС Поволжского округа от 21 января 2011 г. по делу N А55-10073/2010, оставленное без изменения определением ВАС РФ от 15.03.2011 N ВАС-2392/11, определение Рязанского областного суда от 08.09.2010 N 33-1170).

До завершения строительства многоквартирного дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию такой многоквартирный дом представляет собой объект незавершенного строительства, возникновение и переход права собственности на который подлежит государственной регистрации (п.п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ; смотрите также п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

Отдельные помещения в этом объекте не являются жилыми помещениями (квартирами), ибо таковыми признаются лишь те помещения, которые пригодны для постоянного проживания граждан и обеспечивают возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме (ч. 2 ст. 15, ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). Не могут быть признаны они и нежилыми, поскольку до получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию их использование по какому бы то ни было назначению не предполагается (ст. 55 ГрК РФ).

В качестве объектов недвижимости закон признает земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства и иные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, не предусматривая возможности существования такого объекта вещных прав как часть объекта незавершенного строительства (ст.ст. 128, 130 ГК РФ). Часть вещи может рассматриваться только в качестве объекта обязательственных, но не вещных прав.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Регистрация права собственности на недвижимое имущество возможна при наличии государственного кадастрового учета этого объекта недвижимости (п. 5 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Постановка на кадастровый учет помещения осуществляется при условии постановки на учет здания (в том числе многоквартирного дома) или сооружения, частью которых оно является (ч. 4 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон N 221-ФЗ). Незавершенное же строительство не относится ни к зданию, ни к сооружению (ст. 130 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона N 221-ФЗ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В этой связи осуществление кадастрового учета в отношении такого объекта, как помещение в незавершенном строительством объекте, как представляется, не может быть произведено*(2).

Таким образом, на наш взгляд, возникновение и переход другому лицу права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства невозможны, а договор, предусматривающий переход права собственности на такой объект, не может считаться действительным в силу первоначальной объективной невозможности его исполнения.

Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56, в котором суд указал, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры; постановления ФАС Уральского округа от 17.11.2010 N Ф09-9461/10-С6, ФАС Волго-Вятского округа от 5 октября 2010 г. по делу N А79-12484/2009, Обзор практики рассмотрения районными (городскими) судами Калининградской области в 2006 г. и 1-м полугодии 2007 г. гражданских дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, определение Ленинградского областного суда от 10.11.2011 N 33-5519/2011, решение Советского районного суда г. Томска от 25 июля 2011 г., в которых суды приходили к выводу, что квартира в неоконченном строительстве многоквартирном доме не может выступать объектом вещных прав).

Действительно, практика судов общей юрисдикции свидетельствует о возможности признания помещения в объекте незавершенного строительства объектом права собственности (смотрите, например, решение Октябрьского районного суда г. Самары от 9 августа 2012 г. по делу N 2-3692/12, решение Железнодорожного городского суда Московской области от 6 июня 2012 г. по делу N 2-1445/2012, Справку о результатах обобщения судебной практики разрешения судами Орловской области гражданских дел по спорам, возникающим в связи с участием в долевом строительстве жилья (п. 17)). Такой подход сформирован в результате рассмотрения дел о признании права собственности на квартиры в незавершенном строительстве за участниками долевого строительства.

Однако практика Верховного суда РФ иллюстрирует несколько иной подход. При аналогичных обстоятельствах Верховный суд РФ признает надлежащим способом защиты признание за участниками долевого строительства права на долю в праве собственности на весь объект незавершенного строительства, а не на конкретное помещение в нем (определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.12.2010 N 4-В10-34, от 19.06.2012 N 5-В12-11, от 10.04.2012 N 5-В12-10, от 13.03.2012 N 46-В11-34; смотрите также решение Промышленного районного суда г. Самары от 23 апреля 2012 г., Бюллетень судебной практики Московского областного суда за IV квартал 2011 года (п. 2)). Действительно, поскольку объект незавершенного строительства в целом признается вещью, доля в праве собственности на него также может выступать объектом гражданского оборота. По обстоятельствам указанных дел предметом договора являлась вещь, а не доля в праве общей собственности, поэтому, строго говоря, приведенный способ защиты прав должен быть признан ненадлежащим. Как известно, доля в праве собственности является идеальной, а значит, нельзя утверждать, что конкретная квартира соответствует доле данного инвестора. В то же время приведенный подход лишь подтверждает указанный выше тезис о том, что помещение в объекте, незавершенном строительством, не способно быть объектом гражданских прав.

Таким образом, представляется, что возникновение права собственности возможно в отношении объекта незавершенного строительства в целом, а не помещений, находящихся внутри него. Застройщик вправе передать другому лицу либо право собственности на объект незавершенного строительства в целом, либо долю в праве собственности на него (например, в случае отчуждения объекта незавершенного строительства в общую собственность граждан и инвестора по договору, заключенному с ними, - п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

12 июля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Возникновение у гражданина прав по инвестиционному договору возможно не только в результате цессии, но и, к примеру, при включении в инвестиционный договор условия о возникновении права требования исполнения обязательств (в том числе части обязательств) у гражданина, не являющегося стороной инвестиционного договора (договор в пользу третьего лица). Заключение соответствующего договора не будет нарушать запрет, установленный ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, поскольку, в отличие от соглашения об уступке прав, у гражданина по этому договору не возникает каких-либо обязанностей (п. 3 ст. 308, ст. 430 ГК РФ).

*(2) Смотрите также информацию Федерального бюро технической инвентаризации, размещенную по адресу: http://www.rosinv.ru/question/archive/1028780/.