Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность замены (перемены) стороны в обязательстве. Ее общие принципы регламентированы нормами главы 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве". Обязательство может возникать в том числе из договора и при этом предполагает наличие двух сторон: должника, который обязан совершить определенное действие (воздержаться от определенного действия) в отношении другой стороны - кредитора, который, в свою очередь, имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность замены в обязательстве как кредитора (параграф 1 главы 24 ГК РФ "Переход права кредитора к другому лицу"), так и должника (параграф 2 главы 24 ГК РФ "Перевод долга"). Перемена и кредитора, и должника в обязательстве производится на основании сделки (п. 1 ст. 382, п. 2 ст. 391 ГК РФ) и оформляется договором или соглашением, подписываемым лицом, которое выбывает из обязательства, и лицом, которое вступает в обязательство вместо первого (заменяет его). При этом переход прав кредитора не требует согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ), перевод же долга возможен только с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Если договор, в котором предполагается замена стороны, относится к сделкам, по которым каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны и имеет соответствующие права (п. 2 ст. 308 ГК РФ), то есть каждая сторона является одновременно и кредитором, и должником, замена стороны по нему должна производится с соблюдением одновременно правил и об уступке требования, и о переводе долга.
Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрена возможность замены арендатора в договоре аренды - перенаем. Согласно этой норме арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. При перенайме ответственным по договору перед арендодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности, - новый арендатор, соответственно, прежний - с момента перехода прав и обязанностей по договору такую ответственность не несет. В п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее - Обзор), отмечено, что право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды. Таким образом, договор аренды относится к тем сделкам, по которым каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны и имеет соответствующие права, то есть арендатор является одновременно и кредитором, и должником. Следовательно, замена арендатора в договоре аренды должна производиться с соблюдением как правил об уступке требования, так и о переводе долга.
Соответственно, права и обязанности арендатора по договору аренды могут быть по общему правилу переданы только с согласия арендодателя. Из данного правила существуют исключения (п. 2 ст. 617 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ и т.п.), однако в рассматриваемой ситуации указанные исключения отсутствуют.
Как указано в п. 18 Обзора, по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя на перенаем может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности дополнительно получать такое согласие. В рассматриваемой ситуации арендодатель, наоборот, установил в общем виде в договоре прямой запрет (то есть заранее отказал в даче своего согласия) на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу, поэтому, если стороны не внесут изменения в договор аренды в порядке ст. 450 ГК РФ, перенаем в такой ситуации будет невозможен.
Арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке при наличии соответствующих оснований (п. 2 ст. 450 ГК РФ), однако это не гарантирует ему того, что арендодатель впоследствии заключит договор аренды этого помещения именно с тем лицом, которому арендатор предполагал передать свои права и обязанности. Переход прав и обязанностей арендатора по договору без согласия арендодателя возможен в порядке универсального правопреемства при реорганизации арендатора (ст. 58 ГК РФ), однако следует иметь в виду, что арендодатель при реорганизации вправе потребовать прекращения обязательств по договору (п. 2 ст. 60 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Мазухина Анна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

25 июля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.