Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

На основании п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектом земельных отношений являются не только земельные участки, но и части земельных участков.

Ранее судебная практика не имела единообразного подхода к рассмотрению вопроса о возможности и порядке сдачи в аренду части земельного участка. В целях устранения противоречий в деятельности судов Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013 N 13) (далее - Постановление) разъяснил, что Гражданским кодексом РФ не ограничено право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не весь земельный участок в целом, а только его отдельная часть.

В том же пункте Постановления разъясняется, что договор аренды части земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Возможность заключения договора аренды части земельного участка подтверждается также и п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), согласно которому при сдаче в аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Таким образом, собственник земельного участка вправе сдать в аренду его часть, в том числе, и на срок более одного года. Долгосрочный (сроком один год и более) договор аренды части земельного участка подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Пленум ВАС РФ в рассматриваемом пункте Постановления отмечает, что для государственной регистрации договора аренды части земельного участка, права на который ранее были зарегистрированы за арендодателем, представление кадастрового паспорта не требуется и достаточно представления подписанного сторонами документа, содержащего графическое и (или) текстуальное описание той части участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

По смыслу этих разъяснений ставить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земельного участка не требуется, если права на весь участок ранее были зарегистрированы, достаточно при заключении договора аренды описать эту часть земельного участка так, чтобы стороны четко могли его индивидуализировать на местности. Такое описание может быть как графическое, так и текстуальное, либо графическое и текстуальное одновременно (решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2013 по делу N А40-14407/2013).

На практике суды признают предмет договора аренды согласованным, если стороны оформили и подписали ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка (топографическое изображение местности с обозначениями расположенных на ней объектов и земельного участка, передаваемого в пользование), акт замера площадей (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2013 N Ф09-7605/13) либо оформили план участка, представляющий собой графическую часть кадастрового паспорта всего земельного участка, на котором обозначена передаваемая в аренду часть земельного участка (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 N Ф03-3767/13)*(1).

В силу п. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ аренда недвижимого имущества является ограничением (обременением) вещных прав на это имущество. Как разъясняется в п. 9 Постановления, в случае аренды части объекта недвижимости обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Карасевич Любовь

Ответ прошел контроль качества

6 ноября 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Полагаем, что при регистрации долгосрочного договора аренды части земельного участка во избежание судебных споров следует соблюсти требование п. 2 ст. 26 Закона N 122-ФЗ и приложить к пакету документов, представляемых на государственную регистрацию договора, кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.