Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

К сожалению, однозначно ответить на Ваш вопрос не представляется возможным. Поясним, почему.

Земельные участки относятся к недвижимому имуществу, недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Правоотношения сторон по договору аренды земельных участков регулируются гражданским (общие положения о договоре аренды параграф первый главы 34 "Аренда" ГК РФ), а также земельным законодательством (п. 2 ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Специальных норм в отношении аренды этого вида имущества в главе 34 ГК РФ не содержится, хотя установлены особенности аренды других видов объектов недвижимости - зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ).

Договор аренды может заключаться на срок1 или без указания срока (на неопределенный срок) (ст. 610 ГК РФ). При заключении срочного договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю по окончании установленного договором срока аренды (ст. 622 ГК РФ). Однако, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ), договор, в случае такого отказа, будет расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора возможно также по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), а также в иных случаях, предусмотренных законом (ст. 46 ЗК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ).

По поводу необходимости регистрации возобновления договора аренды земельного участка на неопределенный срок необходимо отметить следующее. Если исходить из буквального толкования п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ, то можно сделать вывод, что поскольку подлежат регистрации все договоры аренды земельных участков, за исключением тех из них, которые заключены на срок менее одного года, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации.

Однако суды иногда распространяют на отношения по аренде земельных участков нормы, касающиеся договоров аренды зданий и сооружений. При этом, напомним, согласно ст. 651 ГК РФ подлежат регистрации только срочные договоры аренды зданий и сооружений, заключенные при этом на срок не менее года, соответственно, все остальные договоры, в том числе бессрочные, регистрации не подлежат. В связи с этим ВАС РФ в п. 11 информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59 указал, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Данный подход также распространен и на отношения по договору аренды земельных участков, причем практика по данному вопросу единообразна (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 2 сентября 2004 г. N А12-2944/04-С7, ФАС Северо-Кавказского округа от 15 сентября 2009 г. N А32-658/2009-3/9-1АЖ, ФАС Центрального округа от 17 марта 2008 г. N А35-4496/07-С12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 ноября 2008 г. N А69-1759/08-Ф02-5633/2008, ФАС Уральского округа от 9 декабря 2008 г. N Ф09-9256/08-С1). С этой точки зрения возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок не подлежит регистрации, а это означает, что договор аренды после его возобновления будет считаться заключенным (то есть порождать права и обязанности сторон) и без государственной регистрации.

По смыслу норм ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату за период фактического владения и пользования имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ, смотрите также п.п. 10, 37, 38 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, далее - Информационное письмо N 66). Причем предполагается, что во все время владения арендатор мог использовать имущество, а потому фактическое неиспользование не освобождает арендатора от внесения арендной платы до момента окончания срока аренды срочного договора, а если договор является бессрочным - до момента истечения трехмесячного срока предупреждения об отказе от договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ) либо до момента расторжения этого договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) или иному основанию (ст.ст. 309, 310 ГК РФ, смотрите также п. 13 Информационного письма N 66).

Из сказанного выше следует, что арендатор обязан вносить арендную плату после истечения установленного договором срока аренды в том случае, если по истечении этого срока он не возвратил имущество арендодателю, а арендодатель, в свою очередь, не возражал против продолжения арендатором использования имущества (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Если же по истечении установленного договором срока имущество было возвращено арендодателю, арендная плата не должна начисляться.

Относительно же вопроса о передаче земельного участка следует иметь в виду, что в силу особых свойств недвижимых вещей (в том числе земельных участков) их невозможно передать путем вручения (фактической передачи во владение), как в случае аренды отдельных видов движимого имущества. Поэтому, например, в отношении аренды зданий и сооружений закон устанавливает правило, исходя из которого доказательством состоявшейся передачи имущества является передаточный акт, предотвращающий в значительной степени возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта (ст. 655 ГК РФ). Те же правила установлены в отношении продажи недвижимости (п. 1 ст. 556 ГК РФ). В отношении аренды земельных участков закон подобной нормы не содержит. Применения судами п. 1 ст. 556 ГК РФ по аналогии к договорам аренды земельных участков нам обнаружить не удалось, однако, имея в виду приведенные выше примеры относительно применения норм о регистрации договоров, такая аналогия возможна и в этом случае.

Вместе с тем наличие или отсутствия акта не может считаться единственным доказательством передачи вещи, этот факт может доказываться любыми другими доказательствами (ст.ст. 64, 68 АПК РФ, п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 159 ГК РФ). Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ).

Таким образом, окончательное решение по данному вопросу может быть принято судом с учетом всех конкретных обстоятельств дела.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

-------------------------------------------------------------------------

1 Правовыми актами могут устанавливаться максимальные и минимальные сроки аренды земельных участков (п. 3 ст. 610 ГК РФ) (смотрите, например, ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ).