Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Заключение бюджетным учреждением как договора аренды недвижимого имущества, так и договора о возмещении расходов по оплате коммунальных платежей не подпадает под действие законодательства о размещении заказов.

Обоснование вывода:

Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ) установлен единый порядок размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ и оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений.

Согласно ст. 3 Закона N 94-ФЗ нуждами бюджетных учреждений признаются обеспечиваемые бюджетными учреждениями (независимо от источников финансового обеспечения) потребности в товарах, работах, услугах данных бюджетных учреждений. Для обеспечения указанных нужд бюджетными учреждениями должно проводиться размещение заказов, то есть осуществление заказчиком (уполномоченным органом) в предусмотренном порядке действий по определению поставщика, исполнителя или подрядчика в целях заключения с ним гражданско-правового договора бюджетного учреждения, соответственно, на поставку товаров, выполнение работ или оказание услуг, а в случае, предусмотренном п. 14 ч. 2 ст. 55 Закона N 94-ФЗ, - в целях заключения с ним также иного гражданско-правового договора в любой форме (ст. 5 Закона N 94-ФЗ).

Таким образом, бюджетное учреждение обязано руководствоваться нормами Закона N 94-ФЗ при заключении договоров для удовлетворения любых своих нужд в товарах, работах, услугах.

Однако аренда недвижимого имущества очевидным образом не является ни поставкой товаров, ни выполнением работ, не отнесена она п. 2 ст. 779 ГК РФ и к оказанию услуг.

Соответственно, нормы Закона N 94-ФЗ не регулируют процедуру заключения договора аренды недвижимого имущества в целях удовлетворения государственных или муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений (смотрите также письма Министерства экономического развития и торговли РФ от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04, от 09.06.2008 N Д05-2302, от 20.03.2009 N Д05-1369, информационное письмо Федеральной службы по надзору в сфере здравоохранения и социального развития от 27.10.2010 N 13-23674/10, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2010 N А15-1335/2009, ФАС Поволжского округа от 18.01.2010 N А72-4998/2009 и от 24.12.2009 N А55-6919/2009).

Законодательством понятие "коммунальных услуг" не определено. На практике под "договорами на коммунальные услуги" понимают широкий спектр договоров, относящихся к описанным ГК РФ договорам купли-продажи, подряда, услуг, необходимым как для поддержания зданий, строений в надлежащем техническом состоянии, так и для обеспечения жизнедеятельности в этих зданиях и строениях. На наш взгляд, часть "коммунальных услуг" следует отнести к необходимым для содержания помещения, расходы на которые арендатор обязан нести в силу ст. 616 ГК РФ, а часть - к необходимым для обеспечения собственной деятельности арендатора и расходы на них также, естественно, должен нести он сам.

Однако на практике у пользователей отдельных помещений в здании возникают проблемы с заключением договоров на коммунальные услуги, поскольку, например, обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является наличие у абонента отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (п.п. 2, 4 ст. 539, п.п. 1, 2 ст. 548 ГК РФ).

В связи с этим практикой выработаны несколько возможных вариантов обеспечения пользователей помещений коммунальными услугами. Одним из таких способов является заключение договоров владельцем всего здания договоров на коммунальные услуги в интересах всех пользователей помещений в этом здании при условии возмещения ему расходов пользователями на основании отдельно заключаемых договоров. Хотя возможность заключения такого договора, его условия законодательно не установлены, следует помнить, что согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ "стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами", поэтому никаких препятствий для заключения указанного договора нет.

О возможности заключения таких договоров свидетельствуют письма Минфина России от 03.11.2009 N 03-03-06/1/724, от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9, от 29.05.2008 N 03-03-06/1/339. Суды рассматривают такие соглашения (договоры) как правомерные (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 19.01.2010 N А03-5651/2009, ФАС Уральского округа от 10.09.2009 N Ф09-6744/09-С6, ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2009 N А29-10563/2008, ФАС Московского округа от 04.09.2007 N КГ-А40/8796-07).

Такой договор нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электро-, теплоэнергии и других), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (п. 22 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Соответственно, такой договор также не подпадает под действие Закона N 94-ФЗ, поскольку в его предмет не входят ни поставка товара, ни оказание услуги, ни выполнение работ.

Таким образом, бюджетное учреждение при заключении договора аренды и договора о возмещении расходов по оплате коммунальных платежей не обязано размещать заказ в соответствии с Законом N 94-ФЗ и направлять сведения о них в реестр контрактов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Котыло Игорь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий