Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора аренды путем направления арендатору соответствующего уведомления. До расторжения договора арендодатель не вправе ограничивать доступ арендатора в арендуемое помещение и удерживать находящееся там имущество арендатора.

Обоснование вывода:

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы является основанием для обращения арендодателя в суд с требованием о расторжении договора аренды в том случае, если такая плата не вносилась более двух сроков подряд (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Кроме того, необходимо помнить, что нормы ГК РФ об аренде не запрещают предусматривать в договоре аренды условия о возможности одностороннего отказа от его исполнения. Если это прямо предусмотрено условиями договора, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от его исполнения без обращения в суд (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Такой отказ автоматически влечет за собой расторжение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В рассматриваемом случае в договоре аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если арендатор не вносил арендную плату в полном объеме или частично в течение более двух месяцев подряд. При этом на возможность арендодателя воспользоваться указанным правом не влияет и тот факт, что на момент заявления об отказе арендатор уже погасил часть задолженности на основании решения суда. Как показывает анализ судебной практики, право расторгнуть договор возникает у арендодателя с момента допущения арендатором нарушения, которое является основанием для расторжения договора, и действует до тех пор, пока это нарушение не будет полностью устранено (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/12879-09). Следовательно, в приведенной ситуации арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды (то есть расторгнуть его в одностороннем порядке без обращения в суд).

Гражданское законодательство не содержит общих положений, определяющих момент прекращения договора в случае одностороннего отказа от его исполнения. Положениями ГК РФ об аренде этот вопрос также не урегулирован. В то же время по смыслу соответствующих норм ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения обязательства договор аренды, по общему правилу, должен признаваться прекращенным с момента получения другой стороной извещения (уведомления) о таком отказе (смотрите, например, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09, постановление ФАС Московского округа от 23.03.2009 N КГ-А40/1860-09). Иной момент расторжения договора может быть указан в самом уведомлении о его расторжении или установлен непосредственно в договоре аренды.

Исходя из изложенного, сам по себе факт ограничения доступа арендатора в арендованные помещения без направления ему уведомления о расторжении договора не свидетельствует о том, что арендодатель отказывается от исполнения договора*(1). Следовательно, договор аренды продолжает действовать и у арендатора сохраняются права владения и пользования арендованным имуществом.

В связи с этим действия арендодателя по ограничению доступа арендатора в помещение будут являться неправомерными (определение ВАС РФ от 19.01.2012 N ВАС-17456/11, постановление ФАС Московского округа от 15.04.2013 N Ф05-2776/13, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 08АП-3446/2009). Арендатор в этом случае вправе на основании ст.ст. 15, 304 и 305 ГК РФ требовать от арендодателя устранения препятствий в пользовании этим помещением и возмещения причиненных указанным нарушением убытков (ст. 305 ГК РФ)*(2).

Разумеется, арендодатель в этом случае не вправе и удерживать находящееся в помещении имущество арендатора с целью побудить последнего погасить задолженность по арендной плате, поскольку, по смыслу ст. 359 ГК РФ, удержание как способ обеспечения исполнения обязательства может осуществляться только в отношении того имущества должника, которое оказалось в руках кредитора на законных основаниях и не было захвачено им против воли должника (п. 14 Информационного письма N 66). Следовательно, удержание имущества арендатора как способ обеспечения исполнения его обязательств может производиться только после окончания срока действия договора аренды и только в том случае, когда арендатор самостоятельно не вывез такое имущество. Действия арендодателя по удержанию имущества арендатора в период действия договора вследствие лишения арендатора возможности попасть в арендованное помещение являются противозаконными (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 N Ф05-15855/13, постановления ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2770/10-С6, от 10.06.2009 N Ф09-3781/09-С6, ФАС Волго-Вятского округа от 08.10.2007 по делу N А79-11689/2006).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

11 февраля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) В судебной практике существует и иная точка зрения, согласно которой ограничение арендодателем арендатору доступа в арендованное помещение свидетельствует об отказе арендодателя от исполнения договора и влечет за собой его прекращение даже в том случае, когда соответствующее письменное уведомление арендатору не направлялось (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А45-9695/2009). Отметим, однако, что в практической ситуации, по которой было принято указанное судебное постановление, стороны в день ограничения доступа арендатора в арендуемое помещение подписали акт о возврате этого помещения арендодателю, тем самым выполнив действия, совершаемые при прекращении договора аренды в соответствии со ст.ст. 622, 655 ГК РФ. В связи с этим полагаем, что простое ограничение арендатору доступа в арендованное им помещение без оформления письменных актов, явно свидетельствующих о намерении арендодателя прекратить договорные отношения, не должно расцениваться как его односторонний отказ от договора аренды.

*(2) В некоторых судебных постановлениях отражен и другой подход, согласно которому ограничение доступа арендатора к арендуемому имуществу в связи с невнесением последним арендных платежей признается правомерным на том основании, что в этом случае арендодатель приостанавливает исполнение своего встречного обязательства по предоставлению имущества в пользование в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ (смотрите, например, определение ВАС РФ от 16.10.2013 N ВАС-13829/13, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 N Ф08-3853/13). На наш взгляд, такая позиция представляется сомнительной при наличии действующего договора аренды, условиями которого не предусмотрено право арендодателя ограничивать доступ арендатора к объекту аренды, поскольку по смыслу норм законодательства имущество передается арендодателем во владение и пользование арендатору единожды и поступает обратно в его владение и пользование только в связи с прекращением договорных отношений (ст.ст. 611, 622, 655 ГК РФ). Следовательно, арендодатель не может приостанавливать исполнение уже исполненного им обязательства по передаче имущества арендатору. По нашему мнению, такие действия арендодателя могут расцениваться только как препятствование арендатору в пользовании имуществом, законным владельцем которого он является на основании договора аренды.