Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым не запрещенным законом способом, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам (например продать его).

При этом для продажи гаража необязательно признавать его аварийным.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; лишь в прямо предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Данное положение применимо и к ценам, которые устанавливают стороны сделок.

Таким образом, стороны договора купли-продажи гаража вправе самостоятельно установить любую приемлемую для них цену продажи. При этом законодательство РФ не обязывает организацию в этом случае проводить независимую экспертную оценку основного средства в целях обоснования его продажной цены.

В настоящее время подтверждение оценки объекта основных средств обязательно при его взносе в уставный капитал акционерного общества (п. 3 ст. 34 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью") и паевой фонд производственного кооператива (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 08.05.1996 N 41-ФЗ "О производственных кооперативах"). Других случаев обязательной оценки выбывающих объектов основных средств законодательство не содержит.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный в порядке и по основаниям, предусмотренным этим же законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом сведения, содержащиеся в отчете, могут быть оспорены (ст. 13 Закона N 135-ФЗ).

В соответствии с п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках конкретного спора (в том числе и с налоговым органом) отчет независимого оценщика суды должны учитывать как одно из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Это еще раз подтверждает, что проведение независимой оценки при реализации основных средств не является обязательным.

Согласно ст. 51 АПК РФ оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, в случае возникновения споров с налоговыми органами по поводу правильности определения рыночной цены реализованного имущества для целей налогообложения, отчет оценщика будет рассматриваться судом как дополнительное доказательство по делу.

Также отметим, что на основании п. 1 ст. 105.17 НК РФ проверка полноты исчисления и уплаты налогов производится только в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признанных контролируемыми. Признаки контролируемой сделки предусмотрены ст. 105.14 НК РФ.

Если Ваша организация все же примет решение при установлении продажной цены гаража руководствоваться рыночными ценами, то здесь необходимо учитывать следующее.

По мнению специалистов официальных органов (смотрите, например, письма Минфина России от 01.11.2011 N 03-02-08/113, от 19.10.2011 N 03-02-08/111, от 31.12.2009 N 03-02-08/95, письма Управления МНС по г. Москве от 06.02.2004 N 23-10/4/07499, от 20.07.2001 N 03-12/33431), источниками информации о рыночных ценах могут быть признаны, в частности:

- информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях или доведенная до сведения общественности средствами массовой информации;

- информация государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование.

К информации о рыночных ценах на товары, работы, услуги, содержащейся в указанных официальных источниках, не относится информация о стоимости товаров, представляемая организациями, осуществляющими деятельность по сбору и обработке информации без специального указания в нормативных правовых актах на статус ее публикации в качестве официального источника (письмо Минфина России от 10.05.2011 N 03-02-07/1-160).

Однако реализуемый гараж ранее находился в эксплуатации. Поэтому, когда он выставляется на продажу, то найти на рынке аналогичное имущество маловероятно. Таким образом, указанная в договоре купли-продажи цена и является рыночной.

Бухгалтерский учет

Учет основных средств осуществляется в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (далее - ПБУ 6/01), Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, и Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - План счетов).

Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случаях: его продажи, прекращения использования вследствие морального или физического износа (смотрите также п.п. 75-76 Методических указаний).

Как видно из приведенных норм, перечень оснований для выбытия объекта основных средств является открытым. То есть основанием для списания объекта ОС с учета, по сути, может послужить любой факт, который организация посчитает обоснованным для отражения выбытия.

В соответствии с п. 77 Методических указаний для определения целесообразности (пригодности) дальнейшего использования объекта основных средств, а также для оформления документации при выбытии указанных объектов в организации приказом руководителя создается комиссия (как правило - постоянно действующая), в состав которой входят соответствующие должностные лица, в том числе главный бухгалтер (бухгалтер) и лица, на которых возложена ответственность за сохранность объектов основных средств. Для участия в работе комиссии могут приглашаться представители инспекций, на которые в соответствии с законодательством возложены функции регистрации и надзора на отдельные виды имущества.

В компетенцию комиссии входит:

- осмотр объекта основных средств, подлежащего списанию с использованием необходимой технической документации, а также данных бухгалтерского учета;

- установление причин списания объекта основных средств (физический и моральный износ, нарушение условий эксплуатации, аварии, стихийные бедствия и иные чрезвычайные ситуации, длительное неиспользование объекта для производства продукции, выполнения работ и услуг либо для управленческих нужд и другое);

- выявление лиц, по вине которых происходит преждевременное выбытие объекта основных средств, внесение предложений о привлечении этих лиц к ответственности, установленной законодательством;

- возможность использования отдельных узлов, деталей, материалов выбывающего объекта основных средств и их оценка исходя из текущей рыночной стоимости, контроль за изъятием из списываемых в составе объекта основных средств цветных и драгоценных металлов, определение веса и сдачи на соответствующий склад; осуществление контроля за изъятием из списываемых объектов основных средств цветных и драгоценных металлов, определением их количества, веса;

- составление акта на списание объекта основных средств.

Таким образом, факт физического износа (аварийности) гаража и его дальнейшую судьбу (списание с учета в результате продажи) может установить комиссия организации, оформив акт осмотра. Данный акт может быть оформлен в произвольной форме с указанием данных, характеризующих объект ОС (дата принятия объекта к бухгалтерскому учету, год изготовления или постройки, время ввода в эксплуатацию, срок полезного использования, первоначальная стоимость и сумма начисленной амортизации, проведенные переоценки, ремонты, причины выбытия с их обоснованием, состояние основных частей, деталей, узлов, конструктивных элементов). Данный акт должен быть подписан членами комиссии и утвержден руководителем организации.

При этом привлечение независимой специализированной организации, для определения состояния гаража также возможно. Однако факт наличия заключения специализированной организации о физическом износе объекта ОС, по нашему мнению, не отменяет обязанности по созданию комиссии организации, так как сам по себе факт признания гаража аварийным не может автоматически являться основанием для принятия решения о списании его с учета.

Иначе говоря, независимая специализированная компания лишь подтверждает физический износ объекта, а решение о его продаже принимает организация - собственник имущества.

Передача организацией объекта основных средств в собственность других лиц, оформляется актом приемки-передачи основных средств (п. 81 Методических указаний).

Этот документ может быть произвольной формы, но содержащей обязательные реквизиты, установленные ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", либо унифицированным - форма N ОС-1а, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 N 7 (п. 7 Методических указаний), если организация утвердит данную форму в своей учетной политике в качестве первичного документа по оформлению подобных операций.

На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта основных средств, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект основных средств делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта.

Выручка от продажи объектов основных средств принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01).

В соответствии с Планом счетов в учете делаются проводки:

Дебет 01, субсчет "Выбытие основных средств" Кредит 01, субсчет "Основные средства в эксплуатации"

- списана первоначальная стоимость гаража;

Дебет 02 Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств"

- списана сумма начисленной амортизации.

Доходы и расходы от продажи основных средств, бывших в употреблении, вне зависимости от осуществляемого вида деятельности организации, признаются на основании п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации" и п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации" в составе прочих доходов и расходов и отражаются в бухгалтерском учете по счету 91 "Прочие доходы и расходы" в том отчетном периоде, к которому они относятся (то есть в периоде их продажи) (п. 31 ПБУ 6/01).

Дебет 62 Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"

- по цене реализации отражен доход от продажи гаража;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

- начислен НДС по реализованному объекту основных средств.

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств"

- списана остаточная стоимость гаража.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

10 апреля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.