Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Государственной регистрации подлежит сам сервитут, но не соглашение о его установлении и не соглашения об изменении данного соглашения. Плата за сервитут должна уплачиваться в размере, установленном соглашением.

Обоснование вывода:

Законодательство предусматривает государственную регистрацию как прав на недвижимое имущество, так и сделок с таким имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Сделки же с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о регистрации недвижимости).

Так, например, государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Возникающие на основе этих договоров права регистрируются как обременения посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости).

В отношении сервитута законодательство не предусматривает необходимости регистрации соглашения о его установлении. Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 27 Закона о регистрации недвижимости).

Таким образом, государственной регистрации подлежит сам сервитут как ограниченное вещное право, но не соглашение о его установлении.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку в рассматриваемом случае соглашение об установлении сервитута заключено в простой письменной форме, то и дополнительное соглашение, изменяющее первоначальное условие о размере платы за сервитут, заключается в простой письменной форме. В связи с тем, что само соглашение об установлении сервитута не подлежит государственной регистрации, не требуется регистрация и такого дополнительного соглашения (смотрите также постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 февраля 2011 г. N Ф07-14062/2010; определением ВАС РФ от 6 мая 2011 г. N ВАС-5002/11 отказано в передаче названного постановления для пересмотра в порядке надзора)1.

Кроме того, нужно учитывать, что размер платы за сервитут не влияет на объем и содержание права сервитуария. В связи с этим соглашение об установлении или изменении такой платы не нуждается в государственной регистрации (смотрите постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2009 г. N 15АП-584/2009).

По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В связи с этим в рассматриваемом случае правообладатель имеет право на получение платы за сервитут в соответствии с условиями дополнительного соглашения.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Акимочкин Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

1 Фактические обстоятельства этого дела несколько отличаются от изложенных в вопросе. Однако вывод судов справедлив, на наш взгляд, и применительно к рассматриваемому случаю.