Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Срок действия договора аренды нежилого помещения, определенный с 29 декабря 2013 года по 28 декабря 2014 года, считается равным одному году. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации.

Обоснование вывода:

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений, заключенным на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2 000 N 53).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Соответственно, при заключении договора аренды нежилого помещения стороны вправе самостоятельно определять сроки, на которые заключается такой договор. Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В рассматриваемом случае срок действия договора определен путем указания на конкретные даты - с 29 декабря 2013 года по 28 декабря 2014 года. Последним днем аренды при этом будет являться 28 декабря 2014 года.

Как указано в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, срок действия договора аренды здания (сооружения), заключенного с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Иными словами, договор, заключенный сроком ровно на один год, подлежит государственной регистрации. В рассматриваемом случае договор аренды нежилого помещения заключен на один год, в связи с чем подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.*(1)

В том случае, если такой договор не был зарегистрирован, то формально в силу положений ГК РФ договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном порядке, должен считаться незаключенным и не порождающим правовых последствий, предусмотренных ГК РФ для этого вида договора. Однако, как разъяснено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации (то есть подписали соответствующий договор), объект аренды передан пользователю и принят им без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Павлова Наталия

Ответ прошел контроль качества

8 мая 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Отметим, что существуют примеры судебных решений, когда договор аренды недвижимости признавался заключенным на срок менее одного года исходя из буквального толкования значения формулировки условия о сроке договора, а также с учетом цели, на которую была направлена воля сторон при заключении договора. Так, например, ФАС Волго-Вятского округа признал заключенным незарегистрированный договор аренды земельного участка, в условиях которого срок был определен "с 19 марта 2003 года до 18 марта 2004 года" (постановление от 19.01.2010 по делу N А79-1027/2009). Суд указал, что срок действия такого договора истек 17 марта 2004 года, поскольку предлог "до" означает, что день 18 марта 2004 года не включается в период действия договора, кроме того, подлинное волеизъявление сторон было направлено на заключение договора, не подлежащего государственной регистрации (смотрите также постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 N Ф01-3113/11 по делу N А79-9768/2010). В то же время при аналогичным образом определенном сроке договора аренды недвижимости (с 31 декабря до 30 декабря следующего года) ВАС Западно-Сибирского округа, например, признал такой договор заключенным на год (постановление от 04.03.2009 N Ф04-1158/2009(1375-А75-1212). Таким образом, следует понимать, что в любом случае спорная ситуация по вопросу об определении срока договора аренды недвижимости будет разрешаться судом с учетом конкретных обстоятельств и представленных сторонами доводов и доказательств.