Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В силу п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества, соответственно, применяются и к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды).

Основания прекращения залога предусмотрены ст. 352 ГК РФ. При этом арбитражные суды исходят из того, что данной статьей предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для прекращения залога (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 20.06.2012 N Ф09-3795/12 по делу N А76-19633/2011 (определением ВАС РФ от 25.03.2013 N ВАС-806/13 в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было отказано), ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2014 N Ф04-1416/14 по делу N А46-6260/2013, ФАС Поволжского округа от 18.01.2013 N Ф06-9320/12 по делу N А57-8028/2011, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2014 N 11АП-23130/13, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2013 N 13АП-20346/12). Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд также указал, что ГК РФ и Законом об ипотеке предусмотрен исчерпывающий перечень оснований прекращения залога, в отсутствие которых право залога подлежит сохранению с целью защиты прав залогодержателя (постановление от 03.10.2012 N 15АП-12015/12).

При этом арбитражные суды исходят из того, что последующее изменение собственника земельных участков не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до момента перехода права собственности и в установленном законом порядке (смотрите, например, постановление ФАС Центрального округа от 02.11.2009 N А08-8454/2008-19 (Ф10-4659/09) (определением ВАС РФ от 21.12.2009 N ВАС-16672/09 в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было отказано)). Так, например, Двадцатый арбитражный апелляционный суд указал на то, что последующее изменение права аренды земельного участка на право собственности на него не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до момента перехода права и в установленном законом порядке в отношении прав аренды земельного участка (постановление от 11.01.2010 N 20АП-5189/2009). При этом регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки (ст. 25 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, приобретение арендатором в собственность земельного участка не влечет автоматического прекращения залога в отношении прав аренды данного участка.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Котыло Игорь

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Золотых Максим

16 мая 2014 г.