Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения возврат арендованного имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Эти правила подлежат применению и к аренде нежилых помещений.

По смыслу приведенных норм возврат арендованного помещения означает как фактическое прекращение арендатором его использования, так и освобождение арендатором помещения от принадлежащего ему имущества. Подписание сторонами передаточного акта означает, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное. И наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует о фактическом неисполнении этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное (смотрите в связи с этим, например, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2010 N 18АП-12207/2009, N 18АП-12460/2009).

С учетом того, что в рассматриваемой ситуации арендатор не оспаривает правомерность прекращения договора аренды и при этом отрицает факт занятия помещений своим имуществом, у него отсутствуют основания уклоняться от подписания передаточного акта. Подписание же арендатором передаточного акта, свидетельствующего об освобождении помещений, без фактического вывоза принадлежащего ему имущества может свидетельствовать об отказе собственника от принадлежащих ему движимых вещей (п. 1 ст. 236 ГК РФ). Будучи зафиксированным документально (например, в передаточном акте), это обстоятельство, на наш взгляд, лишит арендатора оснований предъявлять требования о возмещении убытков или об истребовании принадлежащего ему имущества из чужого незаконного владения.

Что касается вывоза имущества арендатора арендодателем при отсутствии подписанного сторонами документа о передаче помещений, считаем необходимым отметить следующее.

Освобождение арендодателем помещений от имущества арендатора с вывозом и складированием этого имущества в ином месте само по себе, на наш взгляд, не свидетельствует о причинении арендатору каких-либо убытков или о противоправном поведении арендодателя, поскольку арендатор сам не принимает мер по реализации своего права на владение этим имуществом, не оспаривает правомерность расторжения договора, а имущество может быть ему возвращено по его требованию. Во всяком случае, до тех пор, пока арендатор сам не поставит вопрос о возврате имущества, нет оснований полагать, что такими действиями арендодатель нарушает право арендатора на владение имуществом. Возможный ущерб, который может быть причинен в связи с этим арендатору, зависит от особенностей имущества, условий, при которых проводится его демонтаж, условий хранения этого имущества и т.д., то есть от конкретных обстоятельств.

Вопрос о правовых последствиях демонтажа и вывоза имущества может быть решен по-разному в зависимости от обстоятельств дела, в том числе от требований, которые в связи с этим может предъявить арендодатель. В судебной практике требования арендодателя в аналогичной ситуации о возмещении ему расходов, связанных с вывозом и хранением имущества, как правило, не удовлетворяются. Суды при этом ссылаются на отсутствие соответствующего соглашения с арендатором или его одобрения таких действий и, как следствие, законных оснований для возмещения расходов арендодателя (смотрите, например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009 N 09АП-6552/2009, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2007 N А36-1216/2006).

Следует обратить внимание на то, что в соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, при наличии у него требований к должнику, даже не связанных с оплатой этой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникших из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели, вправе удерживать эту вещь до момента исполнения должником своего обязательства.

Поскольку в рассматриваемой ситуации эти условия выполняются (имеется задолженность по арендной плате, требования возникли из договора аренды, стороны действуют как предприниматели), полагаем, что вывоз имущества должника из арендованных помещений и его хранение арендодателем могут быть обусловлены правом арендодателя на удержание имущества, подлежащего передаче арендатору после расторжения договора, до погашения задолженности в соответствии со ст. 359 ГК РФ, даже если бы арендатор выражал намерение вывезти это имущество.

Право арендодателя в аналогичной ситуации на удержание имущества арендатора, в основном, поддерживается судебной практикой (смотрите п. 14 обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.03.2008 N А56-37419/2007, постановления ФАС Уральского округа от 24.03.2010 N Ф09-734/10-С6 по делу N А76-7484/2009-21-521, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 N 20АП-4661/2009, ФАС Центрального округа от 09.07.2009 N А14-5175-2008/175/17). Лишь в отдельных случаях суды признают действия арендодателя по освобождению помещений без решения суда и удержанию имущества арендатора незаконными (смотрите постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2006 N А72-3138/05-25/180).

Необходимо также отметить, что действия арендодателя по освобождению по своей инициативе арендованных помещений от принадлежащего арендатору имущества и предъявление им требования в судебном порядке о выселении арендатора (возврате арендованного имущества) являются разными способами защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ), которые по существу не могут быть применены одновременно. Самостоятельное освобождение помещений от имущества арендатора лишает арендодателя, на наш взгляд, основания предъявлять соответствующее требование в судебном порядке. Решение суда об освобождении арендованных помещений будет означать, что обязанность вывезти имущество возлагается на арендатора, а при неисполнении им решения суда в рамках принудительного исполнения судебного решения эти действия должны быть совершены судебным приставом-исполнителем (п. 10 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ), смотрите в связи с этим также постановления ФАС Дальневосточного округа от 10.08.2009 N Ф03-2921/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.09.2008 N Ф08-5110/2008).

Если рассматривать ситуацию в рамках исполнительного производства, то можно отметить, что Закон N 229-ФЗ не определяет, как следует поступить с имуществом должника при освобождении нежилого помещения. Такие правила предусмотрены только на случай выселения из жилого помещения. Так, согласно ч. 4 ст. 107 Закона N 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества выселенного должника с возложением на должника понесенных расходов. О допустимости применения правил ч. 4 ст. 107 Закона N 229-ФЗ о передаче имущества на хранение по аналогии при освобождении нежилых помещений говорится в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 26.05.2010 N Ф07-5367/2010 по делу N А56-42040/2009.

Полагаем, что в рамках исполнительного производства возможно не только освобождение помещений от имущества арендатора силами службы судебных приставов, но и передача этого имущества на хранение арендодателю до момента его реализации в соответствии с законом, что не будет противоречить Закону N 229-ФЗ. Такая передача с правовой точки зрения также будет свидетельствовать об исполнении решения суда. Однако имущество не может быть передано арендодателю на хранение без его согласия. Он вправе настаивать на исполнении решения суда с вывозом и хранением имущества непосредственно службой судебных приставов и при необходимости обжаловать бездействие должностных лиц этой службы в судебном порядке (ч. 1 ст. 121 Закона N 229-ФЗ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей