Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Имущество, полученное по договору аренды, должно быть отражено на забалансовых счетах арендатора в оценке, установленной договором аренды (дополнительным соглашением). Организация может обратиться к арендодателю с просьбой о представлении справки о стоимости арендованного имущества. Если же арендодатель не представит данные, арендатор может самостоятельно установить стоимость арендованного имущества, отразив порядок оценки стоимости такого имущества в учетной политике организации. При этом основанием для отражения на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" являются договор аренды, акт приема-передачи имущества, бухгалтерская справка с указанием стоимости арендованного имущества.

Обоснование вывода:

Основные положения об аренде установлены главой 34 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Объекты договора аренды установлены ст. 607 ГК РФ. При этом в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Поскольку ГК РФ относит аренду к разряду имущественных сделок, факт передачи имущества арендодателя во временное пользование (владение, распоряжение) арендатору должен быть задокументирован. Так, согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

В противном случае факт исполнения сделки не будет подтвержден (согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, недействительна).

Кроме того, в отношении аренды зданий и сооружений ГК РФ обязывает составлять акт прима-передачи. Так, согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

На практике стороны составляют и подписывают акт приема-передачи произвольной формы, накладную и т.д. При этом даже если объект аренды является основным средством для арендодателя, то необходимость отражать его передачу актом (например формы N ОС-1 (N ОС-1а) или иной формы, разработанной организацией исходя из требований ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 402-ФЗ)) отсутствует, так как право собственности на арендованное имущество к арендатору не переходит и объект остается на балансе арендодателя.

Таким образом, факт передачи имущества в аренду будет считаться состоявшимся только после подписания акта сторонами сделки.

Отметим, что ГК РФ не обязывает арендодателя указывать в договоре аренды стоимость основных средств. Так как среди существенных условий договора аренды, установленных ст. 607 ГК РФ, указание стоимости арендованного имущества не поименовано.

Такая информация может указываться только по соглашению сторон.

В соответствии с п. 32 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация об объектах основных средств, полученных по договору аренды.

Согласно п. 14 Методических указаний по учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания), на объект основных средств, полученный в аренду, для организации учета указанного объекта на забалансовом счете в бухгалтерской службе арендатора рекомендуется открывать инвентарную карточку. Данный объект может учитываться арендатором по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - Инструкция), для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, предназначен счет 001 "Арендованные основные средства". Арендованное имущество должно учитываться на соответствующих счетах в оценке, указанной в договорах аренды. Аналитический учет ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованного имущества (по инвентарным номерам арендодателя).

Наиболее существенным негативным последствием отсутствия документального подтверждения передачи имущества в аренду и отражения его на забалансовых счетах арендатора является то, что если имущество в бухгалтерском учете арендатора не отражено, то существуют налоговые риски по непризнанию в расходах сумм перечисленной арендной платы. Получается, что организация-арендатор оплачивает аренду имущества, которое по формальным признакам у него отсутствует. А для того, чтобы имущество отразить, его следует оценить.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды.

Следовательно, неотражение имущества на забалансовых счетах арендатора может привести к тому, что налоговые инспекторы могут не признать эти расходы. Вновь возникает вопрос о стоимостной оценке арендованного имущества и отражении его на забалансовых счетах арендатора.

Отметим, что приведенные аргументы важны именно для арендатора, так как у арендодателя налоговые инспекторы признают доход от аренды в любом случае.

Однако важным аргументом для арендодателя может служить следующее.

Обязательства арендатора заключаются не только в его текущих обязательствах по арендной плате. Они включают еще и, как минимум, балансовую стоимость арендованного имущества, поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендованное имущество утрачено или повреждено, арендодатель несет убытки. Причиной утраты или повреждения имущества могут быть действие непреодолимой силы (авария, пожар, наводнение и т.д.), ненадлежащее использование имущества арендатором, неправомерные действия третьих лиц (хищение, поджог и т.д.).

Для того чтобы оценить убытки (ущерб и упущенную выгоду) от потери имущества, арендодателю необходимо иметь стоимостную оценку имущества.

В рассматриваемой ситуации в договоре аренды не указана стоимость передаваемого в аренду имущества.

По нашему мнению, организации могут заключить дополнительное соглашение с указанием оценки арендованного имущества. Или же арендодатель может представить арендатору справку с информацией о стоимости этого имущества.

Если же арендодатель отказывается предоставлять информацию, то арендатору необходимо самостоятельно оценить арендованный объект.

Согласно п. 6 ПБУ 4/99 "Бухгалтерская отчетность организации" бухгалтерская отчетность должна давать достоверное и полное представление о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении. Достоверной и полной считается бухгалтерская отчетность, сформированная исходя из правил, установленных нормативными актами по бухгалтерскому учету.

Нормативные акты по бухгалтерскому учету не содержат порядка оценки стоимости арендованного имущества в случаях отказа арендодателя от предоставления информации о стоимости имущества. Поэтому организации необходимо самостоятельно разработать способ оценки стоимости арендованных основных средств и закрепить его в учетной политике (п. 7 ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации").

При этом стоимость объекта аренды у арендатора информирует пользователя отчетности о размере ответственности, возникающей у арендатора в связи с временным владением (пользованием) чужим имуществом.

По нашему мнению, в целях достоверности оценки ответственности за арендованное имущество организация вправе прописать в учетной политике, что арендованное имущество принимается к забалансовому учету по текущей рыночной стоимости.

В соответствии с п. 29 Методических указаний при определении текущей рыночной стоимости могут быть использованы данные о ценах на аналогичные основные средства, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций, а также в средствах массовой информации и специальной литературе; экспертные заключения (например оценщиков) о стоимости отдельных объектов основных средств.

При отсутствии данных о текущей рыночной стоимости имущества или несопоставимости затрат на получение таких данных полагаем, что организация вправе с учетом требования о рациональности ведения бухгалтерского учета установить в учетной политике, что при отсутствии согласованной в договоре оценки арендуемого имущества оно отражается в бухгалтерском учете и отчетности по условной стоимости 1 руб. с включением соответствующих пояснений в пояснительную записку к бухгалтерской отчетности.

Отметим, что при отсутствии в договоре аренды информации о стоимости передаваемого в аренду имущества и при оценке организацией-арендатором стоимости этого имущества самостоятельно оформления приложения к договору аренды не требуется.

Для отражения на счете 001 "Арендованные основные средства" бухгалтеру необходимо составить бухгалтерскую справку с указанием всех необходимых реквизитов, поименованных в п. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор Пивоварова Марина

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП Мельникова Елена

2 июня 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.