Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, любая из его сторон вправе в любой момент отказаться от договора во внесудебном порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором.

Если договор аренды заключен на определенный срок, односторонний отказ от него возможен только по основаниям, прямо предусмотренным договором.

Обоснование вывода:

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение, по общему правилу, возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).

Помимо этого, законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность полного отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Следовательно, если первоначальный договор аренды не содержал условия о его автоматическом продлении на определенный срок, а дополнительного соглашения о продлении срока действия договора стороны договора не заключали, то в настоящее время договор аренды является заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Как следует из п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", право одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не зависит от того, какие именно обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора. Закон не содержит требования о каком-либо обосновании стороной договора причин своего отказа от бессрочного договора аренды, поэтому суды признают правомерным такой отказ при выполнении стороной-инициатором требования о предупреждении об отказе (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2009 N А56-20055/2008, от 20.06.2007 N А66-5574/2006, от 28.07.2004 N А56-37425/03).

Закон не устанавливает каких-либо условий для отказа от бессрочного договора аренды, кроме срока предупреждения о таком отказе, даже в случае добросовестного исполнения контрагентом условий договора аренды (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 12.12.2007 N Ф09-10177/07-С6, определение ВАС РФ от 04.03.2008 N 2730/08, определение ВАС РФ от 06.03.2008 N 3051/08). Следовательно, любая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любой момент отказаться от него во внесудебном порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором. Такой отказ допускается независимо от того, исполняет ли другая сторона свои обязательства по договору надлежащим образом.

При определенных обстоятельствах договор аренды, которым в настоящее время урегулированы отношения сторон, может считаться заключенным и на определенный срок. В частности, это возможно, если заключенный на срок менее одного года договор аренды каждый раз после окончания срока аренды возобновлялся на такой же срок (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Иными словами, если в заключенный на срок менее года договор аренды включено условие о его автоматической пролонгации на тот же срок, то каждый раз по окончании предусмотренного договором срока аренды между сторонами начинает действовать новый договор аренды на прежних условиях (то есть на определенный срок). В этом случае односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке возможен только по основаниям, которые прямо предусмотрены договором.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Штукатурова Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей