Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Пунктом 1 ст. 651 ГК РФ установлены требования к форме договора аренды здания или сооружения. В соответствии с этой нормой договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Учитывая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, те же правила применяются и к договору аренды нежилого помещения (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, неподписание арендатором договора аренды нежилого помещения влечет недействительность такого договора. При этом, по смыслу действующего гражданского законодательства, использование чужого имущества предполагается возмездным (смотрите, например, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.09.2012 N 03АП-3757/12). Поэтому даже в случае недействительности договора аренды арендатор не освобождается от обязанности возместить арендодателю стоимость пользования имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

При этом правила ГК РФ о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Следовательно, лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом (в том числе арендатор по договору аренды, являющемуся недействительным), обязано возместить потерпевшему (в частности, собственнику такого имущества) стоимость пользования этого имущества по правилам ГК РФ о неосновательном обогащении (смотрите также п. 7 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49).

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации, как это следует из вопроса, стороны фактически достигли соглашения о размере арендной платы (арендатор оплачивал пользование имуществом по согласованной сторонами цене), обратим внимание также на следующее. По общему правилу цена договора (в том числе размер арендной платы) устанавливается соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Статья 310 ГК РФ устанавливает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из этих положений, судебная практика сформулировала следующую правовую позицию. Соглашение сторон о цене применяется по общему правилу и в том случае, когда договор прекратил свое действие, признается незаключенным или является недействительным. В качестве соглашения сторон о цене рассматриваются при определенных условиях и фактические (конклюдентные) действия по перечислению и принятию платежей в конкретной сумме. В тех случаях, когда договор аренды является незаключенным или недействительным, но его стороны достигли договоренности о цене пользования имуществом, эта договоренность выражена в письменной форме, до момента возврата имущества арендодателю ее наличие подтверждалось конклюдентными действиями при расчетах, такая договоренность связывает стороны обязательством, которое в силу ст. 310 ГК РФ не может быть произвольно изменено (определение ВАС РФ от 16.06.2011 N ВАС-4905/11, постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11, ФАС Поволжского округа от 25.06.2013 N Ф06-4934/13, ФАС Центрального округа от 24.10.2012 N Ф10-3529/12, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2012 N 11АП-11846/12).

С учетом изложенного выше полагаем, что в рассматриваемом случае договор аренды является недействительным, однако арендодатель не лишен права взыскать с арендатора стоимость неоплаченного пользования помещением за две недели, которая может быть определена исходя из согласованного сторонами размера арендной платы, применявшегося в расчетах по договору. Поскольку недействительный договор не влечет правовых последствий, плата за пользование помещением может быть взыскана только за период фактического пользования этим помещением со стороны арендатора (смотрите также постановление ФАС Центрального округа от 27.05.2013 N Ф10-1269/13).

Также обратим внимание, что в соответствии со ст. 395, п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения должником обязательства денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Таким образом, арендодатель, помимо суммы задолженности за период пользования помещением, вправе потребовать от арендатора уплаты процентов на эту сумму, исчисленных по правилам ст. 395 и п. 2 ст. 1107 ГК РФ (смотрите также постановления ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф09-10573/12, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 N 18АП-4658/13).*(1)

Подчеркнем, что высказанная точка зрения является экспертным мнением, основанным на информации, изложенной в вопросе. В случае возникновения судебного спора окончательное решение по поставленным вопросам будет принято судом исходя из конкретных обстоятельств дела и доказательств, представленных сторонами.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

23 июня 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 22, суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения, указывая в резолютивной части судебного акта на взыскание названных процентов по ставке рефинансирования Банка России, если стороны не представят достаточных доводов, обосновывающих увеличение ставки на определенный размер. Если суд не рассмотрит вопрос о присуждении процентов на случай неисполнения судебного акта, взыскатель вправе обратиться с заявлением о принятии судом дополнительного решения по вопросу начисления таких процентов (пункт 2 части 1 статьи 178 АПК РФ).