Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства не влекут наступления неблагоприятных налоговых последствий. Такие последствия могут наступить при наличии оснований для проверки примененной в сделке цены.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Таким образом, если цены на реализуемый товар не относятся к регулируемым, организация вправе устанавливать их по своему усмотрению.

С 1 января 2012 года вступил в силу Федеральный закон от 18.07.2011 N 227-ФЗ, которым часть 1 НК РФ дополнена положениями о налоговом контроле в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами (раздел V.1 НК РФ). Положения статей 20 и 40 НК РФ с этой даты применяются исключительно к сделкам, доходы и (или) расходы по которым признаны в соответствии с главой 25 НК РФ до 1 января 2012 года (ч.ч. 5, 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

Разделом V.I НК РФ содержание понятия "взаимозависимые лица" существенно изменено по сравнению с положениями ст. 20 НК РФ. Исчерпывающий перечень критериев, на основании которых стороны договора могут признаваться взаимозависимыми, приведен в ст.ст. 105.1 и 105.2 НК РФ. Кроме того, к сделкам между взаимозависимыми лицами приравниваются сделки, перечисленные в п. 1 ст. 105.14 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 105.1 НК РФ для целей налогообложения лица признаются взаимозависимыми, если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц.

Согласно п. 1 ст. 105.3 НК РФ в случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с разделом V.1 НК РФ сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица. Определение таких доходов (прибыли, выручки) производится налоговым органом с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ (п. 2 ст. 105.3 НК РФ). Как отмечено в письме Минфина России от 18.07.2012 N 03-01-18/5-97, любые доходы, которые могли бы быть получены одним из взаимозависимых лиц по таким сделкам и не были им получены, должны учитываться для целей налогообложения у этого лица.

Отметим, что признание взаимозависимости лиц возможно в силу закона (п. 2 ст. 105.1 НК РФ), путём самостоятельного признания своей взаимозависимости (п. 6 ст. 105.1 НК РФ), а также по решению суда (п. 7 ст. 105.1 НК РФ).

Факт наличия взаимозависимости между лицами при осуществлении ими сделок с учетом особенностей, предусмотренных статьей 105.14 НК РФ, может свидетельствовать о том, что данные сделки будут рассматриваться контролируемыми п. 1 ст. 105.14 НК РФ.

Цены, применяемые в сделках между лицами, не являющимися взаимозависимыми (ст. 105.1 НК РФ), признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Контролю такие сделки не подлежат (п. 1 ст. 105.14 НК РФ), за исключением сделок, которые в соответствии с указанным пунктом приравниваются к сделкам между взаимозависимыми лицами.

Вами сообщено, что продавец и покупатель по рассматриваемой сделке купли-продажи не являются взаимозависимыми лицами. Соответственно, цена по анализируемой сделке должна быть признана рыночной, если ФНС России не будет доказано обратное (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).

Также обращаем Ваше внимание, что налог, уплачиваемый при применении УСН, к числу налогов, в отношении которых осуществляется налоговый контроль по сделкам между взаимозависимыми лицами, в силу суммовых ограничений, установленных как п. 2 и п. 3 ст. 105.14 НК РФ для контролируемых сделок, так и п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ для налогоплательщиков, применяющих УСН, не относится (п. 4 ст. 105.3 НК РФ).

Вместе с тем специалистами официальных органов неоднократно разъяснялось, что, если налогоплательщиком искусственно создаются условия для того, чтобы сделка не отвечала признакам контролируемой, или манипулирование налогоплательщиком ценами в сделках приводит к получению необоснованной налоговой выгоды, со стороны налоговых органов возможно установление фактической взаимозависимости лиц, в том числе в соответствии с п. 7 ст. 105.1 НК РФ, или признание сделки контролируемой на основании положений п. 10 ст. 105.14 НК РФ, а также доказывание получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды (смотрите, например, письма Минфина России от 19.11.2012 N 03-01-18/9-173, от 08.11.2012 N 03-01-18/8-162).

Напомним, что, в случае превышения доходами (в составе которых на основании п. 1 ст. 249 НК РФ и п. 1 ст. 346.15 НК РФ учитывается доход от продажи помещения) суммы в 60 млн. рублей по итогам отчетного (налогового) периода организация считается утратившей право на применение УСН с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

Таким образом, полагаем, что в рассматриваемой ситуации налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, а в случае превышения лимита в 60 млн. руб. налог на прибыль и НДС могут быть доначислены обществу (продавцу) только в том случае, если в ходе налоговой проверки специалистами налогового органа будет доказано, что квартира была реализована по цене ниже рыночной (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.04.2013 N Ф02-116/13 по делу N А19-9868/2012, ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2011 по делу N А43-3880/2010).

Кроме того, в случае, если налоговым органом будет установлено, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не признается рыночной, возможно применение положений ст. 41 НК РФ и ст. 212 НК РФ и доначисление НДФЛ (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2014 N Ф01-13123/13 по делу N А11-403/2013).

Напомним, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми физическое лицо получило доходы, обязаны исчислить, удержать у него и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ, при этом указанные российские организации именуются налоговыми агентами (п.п. 1, 2 ст. 226 НК РФ).

Одним из видов скрытого дохода является получение физическим лицом материальной выгоды, в том числе от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми с налогоплательщиком (п. 1 ст. 212 НК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 212 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода в виде указанной материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику. Однако если у организации не было сделок по продаже квартир, то при разовой продаже квартиры и отсутствии взаимозависимости между организацией и физическим лицом, по нашему мнению, у физического лица не возникает материальной выгоды.

Таким образом, с целью минимизации налоговых рисков при установлении стоимости квартиры, с которой исчисляются налоги, рекомендуем ориентироваться на рыночные цены. Одновременно полагаем, что определение цены сделки на основании отчета независимого оценщика о стоимости реализуемых объектов может служить дополнительным аргументом, что реализация недвижимости проводилась Вами по рыночной цене.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор Будникова Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Королева Елена

1 июля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.