Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Согласно ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 1, п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ аренда является обременением прав на недвижимое имущество; государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества.

По смыслу ст. 26 Закона N 122-ФЗ исключение из ЕГРП записи об обременении вещного права на арендованный объект недвижимости производится при прекращении соответствующего договора аренды по заявлению любой из сторон такого договора. Из п. 22 и п. 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135, также следует, что для государственной регистрации прекращения договора аренды (погашение регистрационных записей) достаточно заявления, подаваемого одной из сторон договора, к которому должны быть приложены документы, необходимые для проведения государственной регистрации (смотрите также п. 17 Инструкции).

Перечень оснований для государственной регистрации установлен п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые, в соответствии с законодательством РФ, подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, в том числе и судебные акты.

Поскольку в рассматриваемом случае срок, на который был заключен договор аренды, не истек, и этим договором не предусмотрена возможность одностороннего отказа от него до истечения его срока, такой договор согласно положениям ст. 450 ГК РФ может быть прекращен либо путем заключения его сторонами соглашения о его расторжении, либо путем обращения в суд с требованием о его расторжении при наличии к тому оснований, предусмотренных законом или договором. Следовательно, в качестве документа, подтверждающего прекращение указанного в вопросе договора аренды, в регистрирующий орган необходимо представить либо соответствующее соглашение, либо вступившее в законную силу решение суда, расторгающее такой договор.

Как следует из вопроса, соглашение о расторжении договора в рассматриваемом случае сторонами не заключалось. Однако судебная практика исходит из того, что фактическое принятие арендованного имущества арендодателем, оформленное соответствующим двусторонним актом, считается расторжением договора аренды по соглашению сторон (смотрите, например, п. 2 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.10.2009 по делу N А28-3886/2009-153/9).

Вместе с тем законодательством напрямую не установлено, что подписание сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества подтверждает расторжение договора аренды этого имущества. Данный документ также не поименован в ст. 17 Закона N 122-ФЗ в числе оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому нельзя исключить, что представление указанного акта совместно с заявлением о регистрации прекращения договора аренды повлечет за собой отказ регистрирующего органа в погашении соответствующей регистрационной записи и заявителю придется добиваться такого погашения в судебном порядке.

Кроме того, в рассматриваемой ситуации арендодатель, намеревающийся обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения договора аренды, не обладает экземпляром указанного акта.

В связи с тем, что документы, подтверждающие расторжение договора аренды недвижимого имущества, у арендодателя отсутствуют, полагаем, что погашение записи о регистрации аренды в качестве обременения прав арендодателя в рассматриваемом случае возможно только на основании судебного решения, подтверждающего факт расторжения соответствующего договора.

В частности, арендодатель может обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы более чем за два срока подряд с момента фактического прекращения пользования им арендуемым имуществом (ст. 619 ГК РФ). Ведь при отсутствии соглашения, оформляющего расторжение договора, он признается действующим, и само по себе неиспользование арендатором арендованного имущества не является основанием для освобождения его от внесения арендной платы, так как такая обязанность считается прекратившейся только с момента возврата имущества арендодателю (ст.ст. 614, 622 ГК РФ, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2008 N Ф08-724/08). При этом факт возврата имущества должен доказать арендатор (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.03.2013 N Ф04-661/13).

Таким образом, в рассматриваемом случае арендатор должен будет либо представить акт приема-передачи недвижимого имущества, бывшего предметом договора аренды, подтвердив тем самым прекращение указанного договора, либо понести возможные последствия расторжения этого договора в судебном порядке по его вине. Однако обращаем Ваше внимание на то, что если такой акт будет представлен арендатором, то арендодателю может быть отказано в соответствующем иске и на него в соответствии со ст. 110 АПК РФ может быть возложена обязанность по возмещению арендатору понесенных последним судебных расходов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

5 августа 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.