Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

К недвижимым вещам (недвижимости) в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ), которая осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 6 ст. 131 ГК РФ), и, за рядом исключений, возникают с момента такой регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).

Какого-либо перечня недвижимого имущества или формализованных критериев отнесения тех или иных объектов к нему законодательство не содержит. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного объекта во многом зависит от фактических обстоятельств дела, характеристик конкретного объекта, функционального назначения объекта и обстоятельств его создания.*(1)

Суды при этом исходят из того, что, помимо тесной связи с землей, объект недвижимого имущества должен соответствовать и таким критериям, как:

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, при возникновении споров об отнесении каких-либо объектов к недвижимому имуществу важное значение приобретает, в частности, являющийся в большей степени не юридическим, а техническим вопрос о соответствии признакам недвижимости физических свойств и технического назначения этих объектов.

В большинстве случаев указанные в вопросе сети могут быть отнесены к такой разновидности недвижимого имущества, как линейные сооружения (п. 1.1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ; общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденный постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359, относит к сооружениям в том числе "законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений").

На практике суды, как правило, считают такие объекты недвижимостью. Так, например, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 13.12.2010 N Ф03-8189/2010 признал водопроводную сеть недвижимым имуществом, представляющим собой систему трубопроводов, колодцев и иных стационарных элементов, расположенных в земле и функционирующих только в привязке с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Аналогичный подход представлен и в других судебных актах (смотрите, например, постановление ФАС суда Северо-Кавказского округа от 24.07.2014 N Ф08-4869/14 по делу N А32-38739/2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2011 N 05АП-2721/11, оставленное без изменений постановлением ФАС Дальневосточного округа от 13.09.2011 N Ф03-4038/11, постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2010 N Ф03-5985/2010 по делу N А73-2046/2010, постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2010 N Ф07-3435/2010, постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2009 N А56-49891/2007, определение ВАС РФ от 23.09.2009 N 12247/09 и другие).

Вместе с тем, как уже сказано, отнесение каждого конкретного объекта к недвижимости осуществляется с учетом его характеристик. Не все сооружения, являющиеся линейными объектами, отвечают критерию прочной связи с землей. Причем даже залегание коммуникаций под землей или, например, наличие железобетонных опор у линий электропередач не всегда рассматривается судом как достаточный признак прочной связи сооружения с землей (смотрите, например, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 24.05.2011 N 02АП-1382/11, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 N 20АП-1008/12). Не могут признаваться самостоятельными объектами недвижимости сети, которые являются частью другого объекта недвижимости (например здания, другого имущественного комплекса) и (или) не обладают другими необходимыми признаками недвижимого имущества (смотрите, например, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2009 N 14АП-1150/2009, оставлено без изменения постановлением ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2009, постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2008 N А09-3568/07-8).

Таким образом, необходимость государственной регистрации прав на указанное в вопросе имущество, равно как и договоров аренды такого имущества, зависит в первую очередь от того, относится ли это имущество к недвижимости. При положительном ответе на этот вопрос (а он, как видно из вышеизложенного, наиболее вероятен) право собственности и иные вещные права на перечисленные в вопросе объекты подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации (п.п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Кроме того, государственной регистрации подлежат и договоры аренды такого имущества, заключаемые на срок не менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Павлова Наталия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

30 сентября 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Здесь же следует отметить, что для отнесения к недвижимости объект должен быть самостоятельной вещью, а не частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь) (ст. 134 ГК РФ)) и не принадлежностью (вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ)) (смотрите, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.12.2006 N А43-19271/2005-12-64).

Кроме того, согласно ст. 263 ГК РФ право создания недвижимости или разрешения создавать ее другим лицам принадлежит собственнику земельного участка, однако только при условии соблюдения градостроительных норм и правил (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 N 20АП-1008/12; Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 N 03АП-5035/11; Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011 N 15АП-14528/2010). При этом даже осуществление технического учета в отношении объекта, наличие технического паспорта на него не имеют определяющего значения для квалификации объекта в качестве недвижимости (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2013 N Ф08-421/13, ФАС Центрального округа от 18.08.2011 N Ф10-2600/11, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 N 17АП-6176/12, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2013 N 15АП-3958/13, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 N 11АП-10587/12 и от 25.08.2011 N 11АП-8168/11).