Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Сам по себе факт продажи обществом с ограниченной ответственностью недвижимости по цене, равной ее балансовой стоимости, законодательству не противоречит.

Обоснование вывода:

Статья 421 ГК РФ закрепляет принцип свободы договора. Согласно п. 4 этой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В ряде случаев для определения цены договора законодательство предусматривает привлечение независимого оценщика. Однако это касается случаев, прямо предусмотренных законом. В частности, в силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично публично-правовым образованиям (Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям).

Отчуждение же имущества, в отношении которого публично-правовые образования не имеют вещных прав, осуществляется по цене, определяемой по соглашению сторон, если, разумеется, цены на такое имущество не являются регулируемыми. Поскольку цены на указанное в вопросе имущество регулируемыми не являются, а само это имущество принадлежит обществу с ограниченной ответственностью, его цена при заключении договора купли-продажи должна определяться исключительно соглашением сторон.

Применительно к положениям Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) балансовая стоимость продаваемого имущества имеет значение лишь в целях определения наличия оснований для квалификации планируемой сделки как крупной (п. 1, п. 2 ст. 46 указанного закона). Разумеется, заключая договор с аффилированным лицом по цене заведомо ниже рыночной, даже при условии его одобрения в порядке, предусмотренном ст.ст. 45 и 46 Закона об ООО, нужно принимать во внимание возможные налоговые последствия совершения такой сделки (смотрите, в частности, п. 2 ст. 105.1 и п. 1 ст. 105.3 НК РФ), а также учитывать принципиальную возможность ее признания недействительной по основаниям, предусмотренным, например, главой III.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (смотрите, в частности, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 N 05АП-15805/13) или ст. 10 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2014 N Ф08-433/14 по делу N А53-35229/2012).

Однако в любом случае Закон об ООО не предусматривает обязанности определять рыночную стоимость отчуждаемого обществом имущества, привлекать с этой целью независимого оценщика и не устанавливает запрета на отчуждение принадлежащего обществу имущества по цене ниже рыночной или даже ниже балансовой (в том числе и для тех случаев, когда совершаемая сделка имеет признаки сделки с заинтересованностью). Поэтому сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о нарушении закона.

Рекомендуем дополнительно ознакомиться со следующими материалами:

- Энциклопедия решений. Случаи, когда привлечение независимого оценщика обязательно (обязательное проведение оценки)

- Энциклопедия решений. Цена и порядок оплаты по договору продажи недвижимости.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Верхова Надежда

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

20 октября 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.