Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" объект недвижимости как индивидуально-определенную вещь позволяет определить ряд характеристик, названных в данной норме уникальными. В соответствии с ч. 1 ст. 7 этого же Закона уникальными характеристиками такого объекта недвижимости, как нежилое помещение, являются вид этого объекта, его кадастровый номер и дата внесения этого номера в государственный кадастр недвижимости, кадастровый номер здания или сооружения, в котором расположено помещение, номер этажа, на котором оно находится, описание местоположения помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения целиком, либо их части, а также площадь указанного помещения.

В рассматриваемой ситуации арендуемая часть помещения переоборудована в отдельное помещение меньшей площади с входной группой. Тем самым в ходе реконструкции (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) был создан новый объект недвижимости, который затем поставлен на государственный кадастровый учет и права на него зарегистрированы в едином реестре прав. Арендатор продолжает использовать данное имущество при отсутствии возражений обеих сторон.

Обязательства прекращаются по основаниям, предусмотренным законом, иными правовыми актами или договором (ст. 407 ГК РФ). Между тем реконструкция объекта недвижимости не упоминается законодательством в качестве основания прекращения договора аренды, заключенного в отношении такого объекта до его реконструкции.

Как следует из вопроса, договор аренды части нежилого помещения не прекращен исполнением (ст. 408 ГК РФ), не расторгнут (ст. 450 ГК РФ) и не прекращен по иным, предусмотренным законом или договором основаниям. Соответственно, каких-либо оснований считать договор прекратившим свое действие не усматривается.

Данный вывод согласуется с судебной практикой. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, к примеру, прямо указал, что реконструкция предмета договора аренды не влечет автоматического окончания самого договора (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.03.2007 по делу N А43-5054/2006-2-133). Косвенное подтверждение этому выводу следует также и из пункта 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66), где ВАС РФ фактически указал на то, что реконструкция здания может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды либо для отказа одной из сторон от его исполнения в случае, если это предусмотрено самим договором.

Тем не менее в сложившихся обстоятельствах данные об объекте аренды, содержащиеся в договоре, не соответствуют сведениям о реконструированном объекте, что противоречит требованию п. 3 ст. 607 ГК РФ. В этой связи сторонам следует внести соответствующие изменения в договор аренды. Тот факт, что изменение объекта аренды, равно как и создание нового объекта в ходе реконструкции, могут быть отражены путем внесения изменений в действующий договор аренды, подтверждается материалами судебной практики (смотрите, например, постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 N 03АП-3696/13; Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2014 г. N 18АП-1299/14). Соглашение, изменяющее условия зарегистрированного договора аренды, также подлежит государственной регистрации (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

21 октября 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.