Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Соглашение, заключенное собственниками нежилых помещений для регулирования отношений по эксплуатации общих помещений здания, не создает обязательств для нового собственника помещений, поскольку он не является стороной этого соглашения.

Новый собственник помещений в нежилом здании в силу требований закона обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Обоснование вывода:

Пунктом 3 ст. 308 ГК РФ предусмотрено, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Иными словами, соглашение, заключенное собственниками нежилых помещений для регулирования отношений по эксплуатации общих помещений здания, обязательно лишь для его сторон. Обязательств для нового собственника нежилых помещений, не являющегося стороной этого соглашения, этот документ не создает. В том числе новый собственник помещений не обязан исполнять условие соглашения, в соответствии с которым на предыдущего собственника этих помещений возлагалась обязанности управляющего (агента)*(1).

Вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законом прямо не урегулирован. Пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 23.07.2009 N 64 (далее - Постановление N 64) разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 289, 290, 249 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества.

Основания возникновения обязательств перечислены в п. 2 ст. 307 ГК РФ. Согласно этой норме обязательства возникают из договора вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). А в силу ст. 210 ГК РФ на собственника возлагается и бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, ст. 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В п. 4 Постановления N 64 указано, что соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Анализ судебной практики показывает, что неисполнение одним из участников долевой собственности обязанности участвовать в расходах по содержанию общего имущества в соответствии со ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ является основанием для взыскания с него суммы неосновательного обогащения (смотрите, например, определение ВАС РФ от 15.01.2010 N ВАС-17907/09, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2010 N А75-8846/2009, ФАС Поволжского округа от 16.08.2010 по делу N А55-11329/2009). Причем возможность взыскания с участника долевой собственности суммы неосновательного обогащения не зависит от факта заключения (незаключения) договора с управляющей компанией (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2010 N А53-11748/2009).

Изложенное позволяет сделать вывод, что участие каждого собственника помещений в расходах по содержанию общего имущества нежилого здания в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Следовательно, новый собственник помещений в нежилом здании в силу требований закона обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Аносова Юлия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Золотых Максим

27 октября 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Встречаются исключения из приведенного правила: в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства (смотрите, например, ст. 617 ГК РФ). Однако рассматриваемая ситуация к таким исключениям не отнесена.