Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемом случае право собственности на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, возникает начиная с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поэтому при продаже квартиры в 2012 году собственник сможет воспользоваться имущественным налоговым вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Норма п. 17.1 ст. 217 НК РФ, позволяющая не включать в налоговую базу всю сумму дохода, полученного от продажи квартиры, в данном случае не применяется.

Кроме того, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом, установленным пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ст. 207 НК РФ физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, признаются плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ и подлежат налогообложению по ставке в размере 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Налоговая база для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, определяется на основании п. 3 ст. 210 НК РФ как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи указанного имущества (долей в нем), находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ обложению НДФЛ не подлежат (освобождаются от налогообложения).

То есть при определении размера доходов, подлежащих исключению из налоговой базы при продаже жилых домов, квартир и т.д., решающее значение имеет срок нахождения этих объектов недвижимости в собственности налогоплательщика.

При исчислении срока нахождения указанного имущества в собственности налогоплательщика для целей налогообложения полученных собственником доходов необходимо учитывать следующее.

Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ и п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Следовательно, срок нахождения недвижимого имущества в собственности налогоплательщика следует определять с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (смотрите, например, письма Минфина России от 28.06.2011 N 03-04-05/7-454, от 17.12.2010 N 03-04-05/7-736, от 15.10.2010 N 03-04-05/7-624, от 24.10.2008 N 03-04-05-01/398, от 23.10.2008 N 03-04-05-01/395, письмо УФНС России по г. Москве от 08.12.2009 N 20-14/4/129592).

В рассматриваемом случае, если регистрация права собственности на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, осуществится в декабре 2011 года или январе 2012 года, то в случае ее продажи в 2012 году собственник сможет воспользоваться только имущественным налоговым вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей. Норма п. 17.1 ст. 217 НК РФ, позволяющая не облагать доходы, полученные от продажи квартиры, в данном случае не применяется, несмотря на то, что с момента заключения договора участия в долевом строительстве прошло три года.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при продаже квартиры налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. То есть при исчислении суммы налога доходы, полученные от продажи квартиры, налогоплательщик может уменьшить на документально подтвержденные расходы, которые он понес на строительство этой квартиры.

Кроме этого, налогоплательщик, получив свидетельство о праве собственности на построенную квартиру, до ее продажи имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом, установленным пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в случае, если ранее таким вычетом он не пользовался.

Этот вычет предоставляется, в частности, в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей).

Общий размер этого имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов.

При этом следует иметь в виду, что при приобретении квартиры или прав на квартиру в строящемся доме для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при первоначальном обращении в налоговую инспекцию налогоплательщик должен будет представить договор о приобретении квартиры или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры или документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Если до продажи квартиры вычет не будет использован полностью, сам по себе факт продажи квартиры не лишает налогоплательщика права на получение в последующих налоговых периодах остатка имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Минфин России и налоговые органы в многочисленных разъяснениях налогоплательщикам указывают на то, что право налогоплательщика на получение остатка имущественного налогового вычета в последующих налоговых периодах до полного его использования не ставится в зависимость от нахождения жилого объекта, в отношении которого налогоплательщик пользуется вычетом, в собственности налогоплательщика в каждом налоговом периоде, за который ему предоставляется имущественный налоговый вычет (смотрите, например, письма Минфина России от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66, от 26.12.2008 N 03-04-05-01/481, от 03.07.2006 N 03-05-01-07/33 (письмом ФНС России от 18.08.2006 N ГИ-6-04/827@ доведено до сведения налоговых органов), от 15.12.2005 N 03-05-01-05/216, письмах УФНС России по г. Москве от 31.12.2010 N 20-14/4/138478@, от 11.11.2010 N 20-14/4/118132, от 10.09.2010 N 20-14/4/095668@, от 09.08.2010 N 20-14/4/083701@, от 09.12.2009 N 20-14/4/130001, УФНС по Пермскому краю от 30.08.2006 N 23-02/1/16417@).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Ананьева Лариса

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим